Тұрғын үй қымбаттауда: сарапшылар қолайлы кезеңді күтпеуге кеңес береді

2026 жылдың қаңтары Қазақстандағы бастапқы тұрғын үй нарығында жаңа рекордтармен басталды. Кейбір өңірлерде баға уақытша тұрақтағанымен, мегаполистерде бір шаршы метрдің құны өсуді жалғастырып отыр, деп хабарлайды Zakon.kz.

ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігінің Ұлттық статистика бюросының ақпан айындағы деректеріне сәйкес, ел бойынша жаңа үйлердегі бір шаршы метрдің орташа бағасы 600 мың теңгеден асып кетті, ал кейбір қалаларда жылдық өсім екі таңбалы көрсеткіштерге жеткен. Осы жағдай аясында нарық мамандары қазақстандықтарды тұрғын үй сатып алу стратегияларын қайта қарауға шақырып отыр.

Бағаның төмендеуін күту керек пе?

Тұрғын үй бағасы бойынша дәстүрлі көшбасшылар – Алматы мен Астана. Оңтүстік астанада 2026 жылғы қаңтар айында жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрі 719 605 теңге деңгейінде тіркелді. Ел астанасында да жағдай ұқсас: мұнда жаңа үйден пәтер сатып алу құны орта есеппен 715 416 теңге.

Баға өсімі агрессивті сипатта қалып отыр:

• Алматыда жаңа тұрғын үй бағасы бір айдың ішінде (2025 жылғы желтоқсанмен салыстырғанда) 4,2%-ға өсті;
• жылдық өсім 23,6%-ды құрады;
• Астанада айлық өсім 2,3%, ал жылдық өсім 18,1% деңгейінде тіркелді.

Жылжымайтын мүлік жөніндегі маман Нина Лукьяненко қазіргі жағдайда бағаның төмендеуін күту – қаржылық тұрғыдан қате шешім екенін атап өтті.

"Егер тұрғын үй сатып алу ниетіңіз болса, мәмілені қазір жасау керек. Құрылыс құны өсіп жатыр: құрылыс материалдары, инженерлік желілер, жұмыс күші, жер телімдері қымбаттауда. Мұндай жағдайда құрылыс салушылардың бағаны айтарлықтай төмендетуіне негіз жоқ", – дейді ол.

Маманның пікірінше, сатып алу туралы шешім мақсат пен қаржылық мүмкіндіктерге сүйене отырып қабылдануы тиіс. Егер пәтер тұру үшін немесе ұзақ мерзімді инвестиция ретінде алынып, нысан осы талаптарға сай келсе, бағаның болжамды төмендеуін күту көбіне өзін ақтамайды.

Сурет: Zakon.kz

Неліктен ескі тұрғын үй кейде жаңасынан қымбат?

Жалпы қымбаттау үрдісіне қарамастан, статистика бір қызық жайтты көрсетіп отыр: кейбір қалаларда екіншілік нарықтағы тұрғын үй бағасы жаңа үйлерден жоғары. Мысалы, Алматыда екіншілік нарықтағы бір шаршы метрдің бағасы 740 998 теңге, ал жаңа үйлерде – 719 605 теңге.

Нина Лукьяненконың айтуынша, бұл айырмашылық "кіріп, бірден тұруға дайын" факторымен және жөндеуге кететін жасырын шығындармен түсіндіріледі. Тұрғын үйдің бағасы тек салынған жылына емес, ең алдымен орналасқан жеріне және қалалық ортаның сапасына байланысты қалыптасады.

"Екіншілік тұрғын үйлер көбіне инфрақұрылымы дамыған, көлік қатынасы ыңғайлы, әлеуметтік нысандары бар қалыптасқан аудандарда орналасады", – дейді сарапшы.

Оның пікірінше, екіншілік тұрғын үйдің жоғары бағасы сатып алушыға қолайлы орналасу, үйдің пайдалану сипаттамаларының анықтығы және бірден қоныстану мүмкіндігі берілсе, өзін ақтауы мүмкін. Әр жағдайда шешім жеке қабылдануы тиіс – сатып алу мақсаты мен нысанның өтімділігі ескерілуі қажет.

Дегенмен, сарапшы құрылыс кезеңіндегі бастапқы тұрғын үйдің инвестициялық әлеуеті жоғарырақ екенін атап өтеді, егер сатып алушы күтуге дайын болса.

Сурет: Zakon.kz

Салықтар ма, әлде инфляция ма: бағаны не өсіріп отыр?

Ұзақ мерзімді тұрғыда қарасақ, тұрғын үйдің қолжетімділігі айтарлықтай төмендеген. Ел бойынша жаңа пәтерлерді сату бағасының индексі 2020 жылдан бері 70,1%-ға өскен.

Сарапшылар мұндай өсімнің негізгі себептерінің бірі ретінде салықтық жүктемені атайды. Нарық қатысушылары арасында жүргізілген сауалнамаларға сәйкес, ҚҚС-тың өсуі жанар-жағармай мен коммуналдық қызметтердің қымбаттауымен қатар, баға өсіміне әсер ететін алғашқы бес фактордың қатарына кіреді.

"Салық бүкіл тізбекке "енгізілген": цемент өндіруден бастап маркетингке дейін. Құрылыс салушылар оны өз пайдасынан төлемейді, түпкілікті сатып алушының мойнына жүктейді", – дейді Нина Лукьяненко.

Бұл әсер бір сәтте емес, кезең-кезеңімен байқалады, алайда жалпы алғанда ол бағаны төмендетуге емес, өсу үрдісін қолдауға ықпал етеді. Сонымен қатар, жоғары инфляция факторы да өз әсерін жоғалтқан жоқ.

"Ақша құнсызданған кезде тауарлардың бағасы өседі, ал шаршы метр – ең алдымен тауар", – деп түйіндеді сарапшы.

Қорытындылай келе, Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы 2026 жылға айқын қымбаттау трендімен қадам басты. Жылдық өсім 17%-ға дейін жеткен, ал инфляциялық күтулер жоғары болып отырған жағдайда, күту стратегиясы сатып алушылар үшін тым қымбатқа түсуі мүмкін.