Ипотеку получить все сложнее: банки одобряют лишь четверть заявок

Ипотечный рынок Казахстана растет двузначными темпами, однако получить жилищный заем стало сложнее. Почему это происходит и как меняется рынок жилья – в материале Zakon.kz.

По данным обзора рынка, подготовленного аналитическим центром Ассоциации финансистов Казахстана, в 2025 году объем выдачи новых ипотечных займов вырос на 16,7% и достиг 2,4 трлн тенге против 2 трлн тенге годом ранее.

Что поддерживает рост

В целом розничное кредитование в 2025 году заметно замедлилось. Его рост составил 8,7% против 21,9% годом ранее. На этом фоне ипотечный сегмент показал более высокую динамику. Однако структура рынка изменилась: основной прирост обеспечили государственные программы. Объем выданных по ним займов увеличился на 27,5% – с 1,3 трлн до 1,6 трлн тенге.

Рост связан с расширением льготного финансирования и государственных программ, а также с увеличением числа вкладчиков и договоров жилищных строительных сбережений. За год их количество выросло примерно на 420 тыс.

Дополнительным фактором стало перераспределение спроса с рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня на фоне высокой базовой ставки. Также влияние оказали попытки снизить годовую эффективную ставку вознаграждения при высоких рыночных ставках.

Фото: Zakon.kz

Льготная ипотека – основа рынка

В результате доля льготных программ в новых ипотечных выдачах продолжила увеличиваться – на них приходится 74% новых займов против 69% ранее. В то же время доля рыночных ипотечных продуктов БВУ снизилась до 26% с 31%. Такая динамика указывает на постепенное вытеснение коммерческой ипотеки механизмами государственного финансирования.

Высокая доля льготных программ повлияла и на стоимость кредитов. Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам снизилась до 9,8% против 10,9% годом ранее. При этом базовая ставка Нацбанка составляет 18%, а инфляция по итогам года достигла 12,3%.

Еще одной важной тенденцией стало изменение соотношения цен на недвижимость и доходов населения. После двух лет относительно близкой динамики в 2025 году разрыв между ними существенно увеличился. Стоимость жилья продолжила расти двузначными темпами, тогда как реальные доходы населения снизились.

Средняя сумма кредита выросла до 12,1 млн тенге против 11,2 млн тенге годом ранее. При этом доля одобренных заявок заметно сократилась – до 25,2% против 39,2% ранее. Одновременно увеличилась доля сделок, совершаемых за собственные средства. Если ранее она составляла 19%, то теперь достигла 41%.

"В этих условиях доступность жилья ухудшается, рыночный сегмент смещается в сторону более обеспеченных покупателей и сделок с крупными первоначальными взносами или без привлечения кредита, а зависимость активности от государственных программ продолжает возрастать, формируя сегментированную модель развития".АФК

Дополнительное влияние на рынок недвижимости оказывают "пенсионные" переводы на улучшение жилищных условий. В 2025 году их объем достиг 839 млрд тенге, увеличившись на 106% за год. Эти средства поддерживают общий уровень активности на рынке жилья. В результате количество сделок купли-продажи недвижимости выросло до 448,6 тыс.

Рынок постепенно сегментируется

В результате рынок недвижимости постепенно разделяется на несколько сегментов. Льготная ипотека концентрируется среди получателей господдержки, а покупки за собственные средства чаще совершают домохозяйства с накоплениями.

В первом квартале текущего года аналитики ожидают дополнительный рост спроса на улучшение жилищных условий. Одной из причин стало более раннее начисление государственных премий по системе жилищных строительных сбережений. В конце февраля их объем достиг 124,4 млрд тенге против 93 млрд тенге годом ранее, что соответствует росту примерно на 34%.

Ранее мы рассказали, как изменятся цены на жилье в 2026 году.