Многоквартирный дом принадлежит владельцам квартир, но с другой стороны – не совсем

Кому принадлежит наружная сторона стен многоквартирного дома? Вопрос не праздный: ведь собственник вправе пользоваться имуществом по своему усмотрению. Так должны ли местные власти спрашивать у хозяев квартир согласие, например, при изменении фасадов зданий? Ситуацию разъясняет Zakon.kz.

В многоквартирном жилом доме (МЖД) в индивидуальной собственности находятся лишь квартиры, а также кладовки, парковочные места, нежилые помещения (согласно пункту 1 статьи 31 Закона РК "О жилищных отношениях"). Остальное является имуществом участников ОСИ на праве общей долевой собственности. Это (согласно пп. 14) статьи 2 Закона):

• фасады,
• подъезды,
• вестибюли,
• холлы,
• коридоры,
• лестничные марши и лестничные площадки,
• лифты,
• крыши,
• козырьки (навесы) входных групп,
• чердаки,
• технические этажи,
• подвалы,
• общедомовые инженерные системы и оборудование,
• абонентские почтовые ящики,
• земельный участок под многоквартирным жилым домом;
• придомовой земельный участок.

А также элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.

Из чего следует, что фасады, т.е. внешняя, лицевая сторона стен, а также лоджий и балконов (и даже колонны и портики – при наличии таковых) являются общей собственностью участников ОСИ – владельцев квартир в МЖД. Казалось бы, им всем вместе и решать, например, в какой цвет покрасить снаружи стены.

Так, да не так.

Право собственности на самом деле нередко ограничено разного рода правами других лиц. Самое известное их них – сервитут, т.е. право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком. Но не единственное.

В данном случае такое ограничивающее право сформулировано в пп. 8) пункта 2 статьи 10-3 Закона РК "О жилищных отношениях":

"Местные исполнительные органы столицы, городов республиканского значения, районов, городов областного значения... вправе при наличии средств местного бюджета осуществлять организацию и финансирование мероприятий по реконструкции, текущему или капитальному ремонту наружных стен, кровли многоквартирных жилых домов, направленных на придание единого архитектурного облика населенному пункту".

Но, как видим, имеются два условия: это наличие средств на ремонт или реконструкцию у местных властей, а также цель – придание некоего единого облика. Само собой, такой стилистически единый облик предварительно должен быть сформулирован – в виде совокупности требований и правил, или дизайн-кода (пп. 11) статьи 1 Строительного кодекса РК).

Кроме того, обращаем внимание, что формулировка процитированного выше пп. 8) пункта 2 статьи 10-3 Закона РК "О жилищных отношениях" в данной редакции появилась сравнительно недавно: она вступила в силу 4 декабря 2024 года. Ранее в норме не было сказано о реконструкции, но лишь о "текущем или капитальном ремонте фасадов, кровли многоквартирных жилых домов".

При этом в законе дается определение лишь тому, что представляют собой текущий или капитальный ремонт (в пп. 15) и 15-1) статьи 2 Закона).

Текущий ремонт – это "комплекс своевременных технических мероприятий и работ по замене или восстановлению составных частей и инженерного оборудования МЖД... проводимых с целью предотвращения их преждевременного износа и устранения неисправности".

Тогда как капитальный ремонт – это:

"Комплекс мероприятий и работ по замене изношенных конструкций, деталей и инженерного оборудования МЖД на новые или более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов, проводимых с целью восстановления ресурса многоквартирного жилого дома".

А вот о том, что является реконструкцией, не сказано ни в Законе РК "О жилищных отношениях", ни в новом, введенном в действие 1 июля 2026 года Строительном кодексе РК. И пока не сказано, считать реконструкцией следует, очевидно, строительные работы на уже возведенных (и принятых в эксплуатацию) ранее зданиях, если данные работы не являются ремонтом.

А теперь вернемся к нашим фасадам. Если наружная сторона стены заново штукатурится и красится-белится – это ремонт, если устанавливаются новые конструкции, необходимые для подсветки – это реконструкция. Не исключено, в том числе и потому понадобились упомянутые поправки, чтобы обеспечить законодательную базу проводимым сейчас масштабным работам, "направленным на формирование гармоничного и стилистически единого архитектурного облика населенных пунктов"...

Означает ли все вышесказанное, что согласие собственников квартир на изменение фасадов МЖД, будь то реконструкция или ремонт, в принципе не требуется?

Нигде не говорится, что это не так. Понимаем, что формулировка витиеватая, но дело обстоит именно таким образом. Смотрите. По общему правилу, решение о необходимости капитального ремонта (а также, что важно, модернизации, реконструкции, реставрации) общего имущества МЖД принимается на собрании собственников. У них есть такая компетенция, согласно пп. 12) пункта 5 статьи 42 Закона РК "О жилищных отношениях".

Жильцы могут это сделать за свой счет, но может посодействовать и государство. Соответствующий алгоритм предусмотрен статьей 34-2 Закона. А еще более подробно Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума регламентируется приказом министра индустрии и инфраструктурного развития РК № 246 от 29 апреля 2020 года.

Если на капремонт (или реконструкцию тех же фасадов) скинулись собственники квартир, они сами определяют объем работ, выбирают подрядчика, и ОСИ (или КСК как субъекту управления) нужно лишь согласовать их решение, поскольку обязательно соблюдение строительных, санитарных, экологических, противопожарных и других обязательных норм и правил. В том числе и соответствие дизайн-коду – с тех пор, когда его прописали в новом Строительном кодексе.

Если же на ремонте настаивает и оплачивает его исполнительный орган, то жилищная инспекция проводит конкурс на изготовление проектно-сметной документации. А собрание лишь принимает решение (пункт 23 Порядка):

1. об участии в проведении капитального ремонта;
2. об утверждении суммы расходов, возлагаемую на каждую квартиру, поскольку хотя ремонт и проводится за счет бюджета, но затем деньги государству придется вернуть;
3. наконец, о сроке возврата средств от 7 до 15 лет.

При этом отказаться от ремонта совсем у жильцов возможности фактически нет, поскольку в таком случае требующий капитального ремонта дом рискует попасть в список аварийных и подлежащих сносу.

Но, что важно:

"При разработке проектно-сметной документации для проведения капитального ремонта за счет бюджетного кредита заказчик не предусматривает расходы на капитальный ремонт фасадов, кровли МЖД, направленных на придание единого архитектурного облика населенному пункту".Пункт 24 Порядка проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума

Т.е. такие строительные работы как освещение фасадов (или другая их реконструкция или ремонт) не требуют утверждения на общем собрании, поскольку ни о каких денежных обязательствах для собственников вопрос не стоит, и, так получается, никакого "участия в проведении капитального ремонта" они не принимают.

Вот такая конструкция.