Квартиры перестали дорожать: как сбить цену на жилье во «вторичке»

Еще несколько месяцев назад покупателю оставалось либо соглашаться с ценой продавца, либо ждать. Теперь ситуация изменилась – и особенно это заметно на вторичном рынке жилья, сообщает Zakon.kz.

Девелопер и эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова проанализировала, как менялся вторичный рынок жилья в Казахстане последние четыре года – от стагнации до резкого роста и последующего охлаждения.

Рынок то стоял, то несся галопом

В 2023 году вторичный рынок практически стоял на месте. В 2024-м начал оживать. В 2025-м цены резко пошли вверх, а в Алматы рост за год составил четверть. В 2026 году темпы замедлились и приблизились к уровню инфляции.

Фото: Zakon.kz

Пик пришелся на 2025 год. Вторичка в прошлом году выросла на 14,6%, оставив позади общую инфляцию в 12,3%. А вот в 2026 году ситуация изменилась. К марту годовой рост снизился до 11% и сравнялся с инфляцией, а к июню составил 10,4%.

Помесячно цены уже держатся около нулевой отметки, а в некоторых городах и снижаются. Первичный рынок при этом сохраняет рост на уровне 14-17% в год. Именно этот разрыв между новым и старым жильем эксперт считает одним из главных сюжетов нынешнего сезона.

Алматы разгоняется, Астана колеблется, Шымкент сдает назад

По городам ситуация заметно различается. Особенно это видно на примере трех крупнейших рынков.

Южная столица весь этот период тянула рынок вверх. В 2025 году вторичка здесь прибавила 25,4% – это был лучший результат по стране. Цена квадратного метра превысила 740 тысяч тенге. В 2026 году город продолжает расти, но темп заметно снижается.

Астану в разные годы "качало" в разные стороны. В 2023 году цены снизились, в 2024-м выросли, в первом полугодии 2025 года снова была просадка, а в 2026-м начался новый уверенный рост – около 13% в годовом выражении. По мнению эксперта, столичный рынок сильно зависит от притока населения и объемов строительства новых домов, отсюда и такие колебания.

Шымкент почти весь период шел слабее остальных крупных городов. В 2023 году и в начале 2026-го здесь фиксировалось снижение цен по месяцам. В феврале оно составило 2,2%. Среди крупных городов это тот рынок, где вторичка корректируется первой.

"Логика везде одна. Чем больше в городе новых проектов, тем тяжелее старому фонду держать цену на их фоне. В июне 2026 вторичка выросла в восьми городах, подешевела в девяти, а в трех осталась на месте".Диляра Сейтнурова

Купить хочется, но ипотека не разрешает

Главная причина 2026 года связана со стоимостью денег. Инфляция в августе замедлилась до 9,8%, и Нацбанк опустил базовую ставку в сентябре до 16,25%. Но для ипотеки это все равно дорого, – полагает специалист.

Здесь важно различать две ситуации. Одно дело, когда жилье перестало быть нужным. Другое – когда у людей остается потребность в покупке, но исчезает возможность платить. Сейчас, по оценке Сейтнуровой, рынок находится во втором сценарии.

Есть и вторая причина – состояние самого жилого фонда. Большая часть вторичного жилья приходится на дома 1960-1990 годов. В них часто нет паркингов и кладовых, а инженерные сети изношены.

"Годами такие квартиры могли держать завышенную цену только потому, что находились рядом с новыми жилыми комплексами. Продавец смотрел на стоимость квартиры в соседнем ЖК и выставлял свою почти по той же цене. Сейчас такой подход перестал работать".Диляра Сейтнурова

Впервые за несколько лет у покупателя появились козыри. Рост цен остановился, продавцы могут месяцами держать объявления, сделок стало меньше. В такой ситуации торговаться можно и нужно.

Фото: Zakon.kz

Сначала документы – потом задаток

Но цена – только половина вопроса. На вторичном рынке опаснее не сама переплата, а юридическая история квартиры. Диляра Сейтнурова дает три совета, которые помогают избежать проблем уже после покупки.

Начать стоит с выписки из правового кадастра через eGov.kz. Она стоит от 550 тенге и приходит за 5-10 минут. В документе видны собственники, залоги, аресты и обременения. Если на квартире есть арест или залог, о сделке не может быть речи до тех пор, пока ограничение не снято.

Отдельно нужно проверить судебные дела через office.sud.kz. Бывает, что арест еще не появился в кадастре, а иск против собственника уже находится в работе. В такой ситуации с покупкой лучше не торопиться.

"Необходимо также взять техпаспорт и сравнить планировку с тем, что покупатель видит в квартире. Если стены переносили без согласования, узаконивать перепланировку придется новому владельцу – за свои деньги и время".Диляра Сейтнурова

Квартира "чистая", а продавец – не очень?

Всегда нужно требовать оригиналы документов на квартиру, – предупреждает эксперт. Исключение – ситуация, когда документы находятся в банке из-за ипотеки. Это должно быть видно в выписке.

Если квартиру продает представитель по доверенности, ее следует проверить через enis.kz. Доверенности могут быть подделаны или отозваны. По возможности стоит хотя бы один раз увидеть собственника лично.

Долги по коммунальным услугам также нужно выяснять заранее. Чужие долги за воду, тепло и капремонт переходят на новую квартиру вместе с лицевым счетом. Справки об отсутствии задолженности лучше получить до сделки, а не после нее.

"Отдельно стоит насторожиться, если квартиру несколько раз перепродавали за короткий срок или если в истории объекта были сделки с несовершеннолетними и недееспособными. Такие сделки впоследствии могут оспариваться, и проблемы возникают у последнего покупателя".Диляра Сейтнурова

Утром квартира – вечером деньги

Наконец, последний совет. Сделку следует проводить через нотариуса и использовать безналичный расчет. Передача наличных из рук в руки незаконна и создает дополнительный риск.

"Расчет можно организовать через нотариальный депозит или банковскую ячейку. Продавец получает деньги после того, как право собственности перешло к покупателю, и не раньше".Диляра Сейтнурова

В договоре необходимо заранее прописать сроки: когда продавец физически освобождает квартиру; когда снимает с регистрации всех прописанных. Без этих пунктов можно столкнуться с ситуацией, когда жилье уже куплено, а бывший собственник или другие зарегистрированные лица продолжают в нем жить.

Ранее мы рассказали, в каких городах Казахстана дешевле всего снимать квартиру.