Как при покупке квартиры не остаться и без денег, и без жилья

Продается квартира. После того, как она куплена, продавец подает в суд о признании сделки недействительной, и покупатель остается и без денег, и без имущества. Эта схема распространена в РФ, но может прижиться и в Казахстане, ведь нормы права и пробелы в них у нас похожи, пишет Zakon.kz.

Итак, на чем строится схема, какие пробелы в законодательстве позволяют мошенникам провернуть дельце? И как, соответственно, не попасться им на крючок?

Крючок этот – тройник (рыболовы поймут): жадность, лесть, жалость. Как все обычно происходит? Продавец почтенного возраста выставляет недвижимость ниже рыночной цены, при этом сразу квартиру не освобождает, выпрашивая какое-то время для сбора вещей и выезда: мол, негде жить, хороший человек, как найду новое жилье – съеду. Покупатель по-человечески идет навстречу, особенно учитывая низкую цену. Тот самый крючок.

Это первая – но не последняя – роковая ошибка.

Дело в том, что жилище неприкосновенно. Что по Конституции РК (статья 25), так и по Конституции РФ (кстати, тоже статья 25): "Не допускается лишение жилища иначе как по решению суда".

И если прежний собственник после продажи квартиры подаст в суд иск о признании сделки недействительной, до вступления решения суда в законную силу выселять его из жилища, которое занимает, нельзя. Только после того, как суд откажет в удовлетворении иска, т.е. признает право собственности за другим, в данном случае – покупателем.

Заметьте, дело это долгое: ведь помимо судов первой инстанции есть еще и апелляция, и кассация, и, наконец, Верховный суд. И пока кейс не рассмотрят все (по жалобе одной из сторон), продавца из квартиры не выселят.

Итак, соблюдайте правило: въезжать в купленное жилище необходимо тотчас, как заплатили деньги. Во всяком случае, необходимо ограничить доступ в квартиру: заблаговременно потребовать у продавца вывезти вещи и съехать самому, в момент передачи денег забрать ключи или даже поменять входной замок.

Признание сделки недействительной

И сделать это нужно не только для того, чтобы в случае иска проживать до решения суда в купленной квартире, а не где придется. Но тем самым вы, что называется, убиваете двух зайцев.

Дело в том, что суд, рассматривая иск о признании сделки недействительной, будет отталкиваться в первую очередь от того, а реально ли продавец хотел осуществить ее. И если человек не предпринял никаких обычных действий при переезде: не вывез мебель и прочий скарб, а кроме того, сам остался проживать в жилище – это аргумент в пользу того, что он на самом деле не собирался продавать квартиру. И все его действия по якобы продаже были осуществлены против воли.

Как именно против воли, вариантов множество. Если вспомнить т.н. кейс Долиной, с которого и пошел нынешний бум подобного мошенничества в России, то там суд применил норму о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. В Гражданском кодексе РФ эта норма содержится в статье 178, а в ГК РК – в пункте 8 статьи 159, т.е. имеется и там, и там, хотя более подробно изложена в соседней юрисдикции.

Могут быть и другие основания: несовершеннолетие (малолетие), недееспособность, противозаконность, сделка может быть признана мнимой, притворной, кабальной и т.д.

Важно, что следствием недействительности сделки является т.н. реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (и тут нормы в России и Казахстане совпадают: пункт 3 статьи 157-1 ГК РК и пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Продавцу возвращается квартира, покупателю – деньги.

Все вроде бы ясно и логично. Но, как известно, покупатель в кейсе Долиной так и не получила деньги. По решению суда она должна сама их отсуживать у... мошенников. В чем многие увидели несправедливость.

Дело не окончено: хотя апелляционный и кассационный суды согласились с вердиктом, окончательную точку поставит Верховный суд РФ, который рассмотрит дело 16 декабря.

Но вот в чем штука: истец, а точнее, его юридические консультанты выбрали очень сильную позицию. Судьи приняли решение в полном соответствии с нормами права.

Смотрите. Продавец заявляет, что денег для возвращения покупателю у него нет. Все, мол, забрали мошенники. Квартира, разумеется, на месте, но покупатель парирует, что без денег не отдаст: реституция так реституция! Как быть?

А "предусмотрено законом"! Точнее, постановлением Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Где сказано (в пункте 32):

"Судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен".

И что получается? После признания недействительной сделки купли-продажи квартиры продавец остается с чужими деньгами, а покупатель – с чужой квартирой. Добровольно возвращать чужое один не может, другой – не хочет. Т.е. реституция не "работает". И тогда они подают т.н. виндикационные иски (истребование собственности из чужого незаконного владения) один против другого. И собственник квартиры забирает ее себе.

Таков расклад. Справедлив ли? Не уверены. Но это – норма права, и чтобы принять другое решение, Верховному суду РФ придется переписать принятое им же постановление.

Ну а дальше все знают, что было. Мошенники, воспользовавшись возможностями, которые им дает законодательство (и получается, подсказанное самой Фемидой), поставили "бизнес" по возврату проданных квартир на поток. Только чуть усовершенствовали причинно-следственный ряд: жилище продавали, как правило, люди пенсионного возраста, которые затем ссылались на временное помутнение рассудка: возраст, дескать. А если быть точным, в качестве основания для признания сделок недействительными приводили следующее:

"Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной".

Пункт 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, на территории которой уже накопилось 8 тысяч подобных кейсов!

Виндикация или реституция

В ГК РК эта норма содержится в пункте 7 статьи 159, и тут мы окончательно оставляем вниманием соседнюю юрисдикцию, сосредотачиваясь на обозначенной в начале статьи теме: возможны ли подобные схемы в Казахстане? Точнее, почему они не распространены у нас (пока, во всяком случае), стоит ли гражданам опасаться их? Или, быть может, несмотря на близкое родство наших правовых систем, в казахстанском законодательстве есть какое-то "противоядие"?

Коротко ответим сразу: нет. В смысле, опасаться надо, а универсального средства против мошенников нет и быть не может. Дело в том, что если мошенники – не миф, а правда (разобраться в чем – задача полиции), и деньги обманным путем ушли к ним, то кто-то из двоих неизбежно должен пострадать. Во всяком случае, пока преступников не поймают и не взыщут с них ущерб (что, сами понимаете, перспектива туманная).

Так вот, гражданское право РК, как и вообще мира, стоит на стороне собственника. В принципе, это правило от начала времен: кто первый, тот и прав. При сделке купли-продажи, например, недвижимости предметом перемены собственности является земля или жилище, расположенное на ней. Собственником, которого в первую очередь защищает закон, является продавец. Приобретателя же он защищает лишь в том случае, если тот, что называется, добросовестный, т.е. не знал и не мог знать о каких-то нарушениях.

Но и из этого исключения есть свое исключение. Если собственность продана против воли продавца, то она – после удовлетворения соответствующего иска, разумеется – возвращается ему. И добросовестность покупателя уже не имеет значения. Хотя в отличие от РФ в РК вопрос технически решается иначе. Как?

Со времен римского права для частного собственника возможны два способа вернуть утраченное имущество: вышеупомянутая виндикация (истребование из чужого незаконного владения) или в рамках двусторонней реституции.

Оба присутствуют в гражданском праве Казахстана: в статье 157-1 и 260, а также 261 ГК. Но разница между способами велика: или обе стороны возвращают чужое имущество, или только одна. Поэтому необходим регламент: когда что применять.

В России, как видим, нельзя истребовать то, чего реально нет в чужом владении. В Казахстане же действует постановление своего Верховного суда "О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности". И согласно ему (пункт 8):

"Последствия в виде обязанности возврата одной из сторон другой всего полученного по сделке (двусторонняя реституция)... применяются только в случае, если иные последствия недействительности сделок не предусмотрены ГК".

А иные последствия предусмотрены, помимо всего прочего, в статье 260 и 261 ГК: "Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения". Даже из владения добросовестного приобретателя. Конечно, в последнем случае – с ограничениями. И, тем не менее, по казахстанским правилам применяется сначала виндикация, а уже если по каким-то причинам она не годится – реституция.

Иными словами, продавец подает иск о признании сделки недействительной, а также иск о возвращении квартиры из чужого незаконного владения. И никакой реституции! Если покупатель пожелает, может обратиться с аналогичным заявлением о возвращении денег, но с невысокими шансами. Потому что указанное постановление ВС РК содержит пункт 13, где прямо сказано:

"Интересы добросовестного приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность, осмотрительность, подлежат защите только в том случае, если собственник не докажет в суде, что имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли".

Т.е. если продавец убедит суд, что имело место мошенничество третьих лиц в результате или его помутнения рассудка, или обмана, или был иной порок воли, то уплаченные деньги покупателю придется требовать не у продавца, а у исчезнувших прохиндеев.

Какие же из этого могут быть практические советы? Главный принцип озвучен в самом начале: будьте осторожны и не оставляйте квартиру во владение и пользование прежнему хозяину.

Кроме того, крайне желательно нотариально заверить сделку. Это необязательно по действующему законодательству, а напрасно. Ведь нотариус как раз и выступает гарантом, что всё чисто и нет никакого порока воли.

Наконец, оплачивать покупку следует только безналом, чтобы затем при возникновении подобных осложнений можно было доказать возмездный характер сделки. Ведь по безвозмездным сделкам тот, кто отчуждает имущество, "вправе истребовать имущество во всех случаях" (пункт 2 статьи 261 ГК).

И помните, что во всех отношениях более уязвимая сторона – та, что с деньгами, а не та, у которой вещь.