Жилье в Казахстане продолжит дорожать или цены наконец развернутся: что изменит новая ставка Нацбанка

Казахстанский рынок жилья оказался в ситуации, которая на первый взгляд выглядит противоречиво: покупателей становится меньше, но квадратный метр продолжает дорожать. Теперь к этому добавилось снижение стоимости кредитных денег. Изменит ли оно расстановку сил на рынке, выяснял Zakon.kz.

Покупателей меньше, а квартиры дороже

В июле в Казахстане зарегистрировали 37 158 сделок купли-продажи жилья. Это на 4,9% меньше, чем месяцем ранее, и на 6,5% меньше, чем в июле 2025 года.

При этом снижение активности покупателей пока не остановило рост цен. На первичном рынке жилье за год подорожало на 14,6%, на вторичном – на 9,5%.

Особенно заметно выросли цены на новостройки в двух крупнейших городах: в Астане годовой рост составил 19,1%, в Алматы – 16,6%.

Получается, что рынок сейчас дорожает не потому, что покупатели массово бросились за квартирами. На цену одновременно давят: себестоимость строительства, инфляция, изменение налоговых условий, ограниченность предложения и особенности ипотечного рынка, – подчеркивает специалист по недвижимости Эльвира Сагандыкова.

"Именно поэтому снижение базовой ставки само по себе не способно автоматически развернуть цены".Эльвира Сагандыкова

Почему нынешнее снижение почти ничего не меняет

4 сентября 2026 года Нацбанк снизил базовую ставку с 16,75 до 16,25% годовых. Но для покупателя квартиры это не означает заметного удешевления ипотеки. Базовая ставка не является ставкой по жилищному кредиту: банки учитывают стоимость фондирования, риски, маржу и условия конкретной программы.

Совсем другой сценарий возникнет, если нынешнее решение станет частью продолжительного цикла смягчения денежной политики. Тогда постепенно могут снижаться ставки по рыночным кредитам. Для покупателя это означает возможность получить больший заем при том же ежемесячном платеже.

Именно здесь снижение стоимости денег способно неожиданно сыграть на стороне продавца.

"Представим, что семья могла позволить себе ежемесячный платеж в 300 тыс. тенге. При высокой ставке этого хватало на один объем кредита, при более низкой – уже будет запас".Эльвира Сагандыкова

Если таких покупателей становится много, а квартир больше не появляется, они начинают конкурировать за тот же объем предложения. В результате более дешевая ипотека может привести не к снижению цены квартиры, а к ее повышению. Это особенно вероятно в сегментах, где предложение ограничено, – прогнозирует специалист.

Но застройщики тоже могут ответить увеличением предложения

У снижения стоимости денег есть и противоположный эффект. Если финансирование строительных проектов станет дешевле и доступнее, застройщики получат больше возможностей для запуска новых проектов и увеличения объемов строительства.

В таком случае дополнительное предложение будет сдерживать цены. Поэтому для первичного рынка важен баланс двух процессов: насколько быстро растет спрос из-за более доступного кредитования и насколько быстро увеличивается предложение новостроек.

"Если предложение будет успевать за спросом, снижение ставок может привести прежде всего к росту количества сделок. Если нет – часть дополнительного спроса будет капитализироваться в цене квадратного метра".Эльвира Сагандыкова

Вторичка отреагирует быстрее

На вторичном рынке реакция может быть более быстрой. Здесь не требуется ждать завершения строительного проекта. Если ипотека становится доступнее, потенциальный покупатель способен изменить решение в течение нескольких месяцев.

Но и здесь многое зависит от структуры спроса. Если ипотека остается дорогой, а доходы населения растут недостаточно быстро, само снижение базовой ставки не создаст массового притока покупателей.

"Поэтому следить нужно не за базовой ставкой как таковой, а за тем, как вслед за ней меняются реальные условия ипотечного кредитования".Эльвира Сагандыкова

Когда станет заметно влияние ставки

В ближайшие три месяца нынешнее снижение ставки вряд ли существенно изменит ситуацию на рынке жилья.

В горизонте 6-12 месяцев влияние может стать заметнее, если Нацбанк продолжит снижать ставку, а банки, соответственно, – уменьшать стоимость рыночных кредитов.

Еще большее значение будет иметь период 12-18 месяцев. К этому моменту станет понятно, превратилось ли снижение базовой ставки в полноценное смягчение условий финансирования или осталось отдельным решением на фоне все еще высокой инфляции.

Сам Нацбанк пока сохраняет осторожную позицию. В августе инфляция составила 9,8%, а регулятор заявил об ограниченном пространстве для дальнейшего снижения ставки. Поэтому ждать быстрого изменения цен на квартиры из-за решения 4 сентября не стоит.

Для застройщика ставка решает многое

Эксперт по строительству и недвижимости Диляра Сейтнурова так же уверена, что для покупателя ставка почти ничего не решает. Ипотеку в Казахстане берут по госпрограммам – "7-20-25", "Наурыз", "Бақытты Отбасы", с 31 августа добавился Умай.

"Ставки там фиксированные и к базовой не привязаны. Поэтому спрос на квартиры базовая ставка не двигает".Диляра Сейтнурова

А для застройщика базовая ставка имеет огромной значение. Стройка идет на заемные деньги. Проектное финансирование и оборотный капитал завязаны на базовую ставку.

"При ставке около 16% деньги на стройку обходятся в двадцать с лишним процентов годовых. Это ложится в себестоимость каждого квадратного метра".Диляра Сейтнурова

Эксперт полагает, что есть и еще один момент, который надо учитывать. Высокая ставка держит доходными не жилье, а вклады. При 16,25% частные деньги идут на депозит, а не в инвестиционную квартиру. Инвестор считает и выбирает банк. Часть спроса, который раньше шел в новостройки, сегодня лежит на депозитах.

"Поэтому снижение ставки на полпункта я большим событием не считаю. Для экономики проекта это пока немного".Диляра Сейтнурова

Эксперт так же полагает, что важна не одна цифра ставки, а траектория. От 18% в прошлом октябре мы дошли до 16,25% сегодня. Теперь рынок ждет ставку около 14,75% на горизонте свыше 12 месяцев. Вот тогда проектное финансирование подешевеет по-настоящему, – полагает аналитик.

Ранее мы рассказали, как обстоят дела с ценами на аренду квартир в Казахстане.