Жилье дорожает: эксперты советуют не ждать лучших времен

Январь 2026 года принес новые рекорды на рынок первичной недвижимости Казахстана. Пока одни регионы демонстрируют ценовое затишье, в мегаполисах стоимость квадратного метра продолжает уверенный рост, сообщает Zakon.kz.

Согласно февральским данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, средняя цена за "квадрат" в новостройках по республике уже превысила отметку в 600 000 тенге, а годовой темп прироста в некоторых городах достиг двузначных значений. На этом фоне специалисты рынка призывают казахстанцев пересмотреть свои стратегии покупки.

Ждать ли отката цен?

Традиционными лидерами по стоимости жилья остаются Алматы и Астана. В южной столице средняя цена продажи нового жилья в январе зафиксирована на уровне 719 605 тенге за квадратный метр. Схожая ситуация наблюдается и в главном городе страны: здесь покупка квартиры в новостройке обойдется в среднем в 715 416 тенге за "квадрат".

Динамика цен остается агрессивной:

• в Алматы стоимость нового жилья только за один месяц (январь к декабрю 2025 года) выросла на 4,2%;
• в годовом выражении рост в южной столице составил внушительные 23,6%;
• В Астане фиксируется рост в 2,3% к декабрю и 18,1% за год.

Специалист по недвижимости Нина Лукьяненко категорична: ждать снижения цен в текущих условиях – это финансовая ошибка.

"Если у вас намерение купить жилье, то сделку нужно закрывать сейчас. Себестоимость строительства продолжает расти: дорожают материалы, инженерные сети, рабочая сила, земельные участки. В таких условиях у застройщиков нет оснований для существенного удешевления".Нина Лукьяненко

Решение о покупке стоит принимать, исходя из целей и финансовых возможностей, – считает специалист. Если квартира приобретается для проживания или долгосрочной инвестиции и объект соответствует этим задачам, ожидание гипотетического снижения цен чаще всего себя не оправдывает.

Фото: Zakon.kz

Почему старое жилье бывает дороже нового?

Несмотря на общий тренд к удорожанию, статистика подсвечивает интересный феномен. В ряде городов вторичное жилье стоит дороже новостроек. Например, в Алматы квадратный метр на вторичном рынке оценивается в 740 998 тенге, тогда как первичка стоит 719 605 тенге.

По словам Нины Лукьяненко: этот разрыв объясняется фактором "заезжай и живи" и скрытыми расходами на ремонт. Цена жилья формируется не только годом постройки, но прежде всего локацией и качеством городской среды.

"Вторичное жилье нередко расположено в уже сложившихся районах с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и социальными объектами".Нина Лукьяненко

Более высокая стоимость вторичного жилья, по мнению эксперта, может быть оправдана, если покупатель получает удобное расположение, понятные эксплуатационные характеристики дома и возможность немедленного заселения. В каждом случае решение должно приниматься индивидуально – с учетом целей покупки и ликвидности объекта.

Тем не менее: эксперт подчеркивает, что инвестиционный потенциал у первичного жилья на этапе строительства все же выше, если покупатель готов ждать.

Фото: Zakon.kz

Налоги или инфляция: что толкает цены вверх?

Если рассматривать ситуацию в долгосрочной перспективе, доступность жилья существенно снизилась. В среднем по республике индекс цен на продажу новых квартир с 2020 года вырос на 70,1%.

Одной из причин такого роста аналитики называют налоговую нагрузку. Согласно опросам участников рынка: повышение НДС входит в топ–5 факторов, влияющих на рост цен, наряду с удорожанием ГСМ и коммунальных услуг.

"Налог "зашит" во всю цепочку: от производства цемента до маркетинга. Застройщики не платят его из своей прибыли, а перекладывают на плечи конечного покупателя".Нина Лукьяненко

Эффект проявляется не одномоментно, а поэтапно, однако в целом этот фактор оказывает давление на цены и скорее поддерживает тенденцию к их росту, чем к снижению. Фактор высокой инфляции также никто не отменял.

"Когда дешевеют деньги – ценники на товарах растут вверх, а квадратные метры – это, прежде всего, товар".Нина Лукьяненко

В сухом остатке рынок недвижимости Казахстана входит в 2026 год с четким трендом на повышение. В условиях, когда годовой рост цен на жилье достигает 17 процентов, а инфляционные ожидания остаются высокими, стратегия выжидания может обойтись покупателям слишком дорого.

Ранее мы рассказали, в каких городах Казахстана цены на квартиры росли быстрее всего.