Выбор Единым оператором жилищного строительства подрядчика: утверждены правила

Приказом министра промышленности и строительства РК от 25 декабря 2025 года утверждены Правила выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика), сообщает Zakon.kz.

При этом затраты на проведение технического обследования, аудита и корректировку проектно-сметной документации включаются в общий объем финансирования, предусмотренный для завершения строительства.

Единый оператор заключает договор с аккредитованной организацией, осуществляющей экспертные услуги по проведению технического обследования и оценки незавершенного строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов при наличии следующих оснований:

• предписания должностных лиц, осуществляющих архитектурно-строительный контроль и надзор;
• замечаний инжиниринговой компании по мониторингу за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков и объемам выполненных работ в пределах проектной стоимости;
• замечаний авторского надзора на соответствие проектно-сметной документации;
• отсутствия строительно-монтажных работ более 6 месяцев;
• при консервации строительства незавершенного объекта.

Единый оператор в целях проведения аудита уполномоченной компании заключает договор с независимой аудиторской организацией.

Единый оператор на основании проектно-сметной документации, первичных учетных документов и документации, включающей результаты технического обследования (при наличии) и/или аудита, проводит анализ остаточных физических объемов работ, их стоимости и суммы финансирования уполномоченной компании с учетом дополнительных затрат, связанных с завершением строительства, вводом объектов в эксплуатацию и возвратом средств (затрат) Единого оператора.

Также предусмотрено, что Единый оператор осуществляет организацию корректировки, повторной экспертизы и переутверждения уполномоченной компанией проектно-сметной документации, в случае если возникла обоснованная необходимость внесения в проектно-сметную документацию изменений или дополнений существенного характера, влияющих на конструктивную схему объекта, его объемно-планировочные, инженерно-технические или технологические проектные решения, включая замену инженерного и технологического оборудования, основных материалов или изделий, изменяющих технико-экономические показатели, а также при увеличении сметной стоимости, приведенной к дате заключения договора о проведении комплексной вневедомственной экспертизы, не менее чем на десять процентов по причине увеличения стоимости строительных ресурсов.

В случае отсутствия проектно-сметной документации на строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, Единый оператор в целях ввода объекта в эксплуатацию осуществляет организацию разработки соответствующей проектно-сметной документации и прохождения комплексной вневедомственной экспертизы уполномоченной компанией. При этом, данные затраты входят в объем финансирования для завершения строительства.

Единый оператор в зависимости от способа заключения договора строительного подряда, осуществляет финансирование завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов на условиях их платности, срочности и возвратности, следующими способами:

• прямое финансирование или путем механизма обусловленного финансирования при перезаключении договора строительного подряда с текущим подрядчиком (генеральным подрядчиком) или при заключении договора строительного подряда с новым подрядчиком (генеральным подрядчиком);
• прямое финансирование при заключении договора о совместной деятельности с участником (инвестором).

Единый оператор осуществляет финансирование завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов на следующих условиях:

• ставка вознаграждения – ставка вознаграждения не должна превышать стоимость фондирования более чем на 3% при прямом финансировании через открытие кредитной линии и не должна превышать стоимость фондирования для банка второго уровня более чем на 5% при размещении Единым оператором обусловленных вкладов;
• срок финансирования – не более 18 месяцев от срока завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;
• льготный период по выплате основного долга и/или вознаграждения – допускается в соответствии с внутренними документами Единого оператора;
• целевое назначение – завершение строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, включая строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство, расходы на возобновление работ, корректировку и/или разработку проектно-сметной документации и финансирование иных необходимых мероприятий, связанных с завершением строительства, вводом объектов в эксплуатацию в полной готовности и возвратом средств (затрат) Единого оператора, возмещения стоимости доли в случае расторжения договора о долевом участии в жилищном строительстве, а также иные административно-хозяйственные затраты.

При заключении договора о совместной деятельности с участником (инвестором), финансирование осуществляется в целях административно-хозяйственных затрат.

Для возмещения средств (затрат) Единого оператора по завершению строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов уполномоченная компания осуществляет реализацию нереализованных объектов недвижимости. При этом уполномоченная компания осуществляет реализацию нереализованных долей с момента объявления гарантийного случая.

Для завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единый оператора осуществляет выбор подрядчика (генерального подрядчика) в зависимости от одного из следующих последовательных способов заключения договора:

• перезаключение договора строительного подряда с текущим подрядчиком (генеральным подрядчиком);
• заключение договора о совместной деятельности с участником (инвестором);
• заключение договора строительного подряда с новым подрядчиком (генеральным подрядчиком).

Основанием для выбора способа заключения договора являются заключения (отчеты) по итогам:

• технического обследования (при необходимости);
• аудита.

Единый оператор осуществляет перезаключение договора строительного подряда с подрядчиком (генеральным подрядчиком) в случае:

отсутствия оснований для проведения технического обследования, и при отсутствии у подрядчика (генерального подрядчика) или уполномоченной компании:

• нарушений по целевому использованию денег дольщиков;
• нарушений при учете договоров долевого участия в жилищном строительстве;
• налоговой задолженности свыше 6 МРП, непогашенной в течение 6 месяцев;
• исполнительного производства или судебных производств имущественного или неимущественного характера;

собственного участия подрядчика (генерального подрядчика) в завершении строительства объекта на сумму не менее 30 % от стоимости остаточных физических объемов работ, из которых:

• не менее 10% от стоимости остаточных физических объемов работ в виде денежных средств;
• не менее 20% от стоимости остаточных физических объемов работ в виде залогов, предоставляемого Единому оператору в целях обеспечения обязательств по возврату предоставленного финансирования уполномоченной компании.

Указывается, что если текущий подрядчик (генеральный подрядчик) не соответствует требованиям, для завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов Единый оператор осуществляет организацию заключения уполномоченной компанией договора о совместной деятельности с участником (инвестором).

Для завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, участники договора о совместной деятельности вносят взносы:

• уполномоченная компания предоставляет земельный участок и незавершенное строительство;
• выбранный Единым оператором участник (инвестор) совместной деятельности стоимость остаточных физических объёмов работ многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, достаточных для ввода объектов в эксплуатацию, определяемые договором генерального подряда.

Если же выбор подрядчика (генерального подрядчика) не состоялся способами, предусмотренными выше, уполномоченная компания осуществляет отбор генерального подрядчика в соответствии с законодательством республики о закупках отдельных субъектов квазигосударственного сектора.

Приказ вводится в действие с 15 января 2026 года.