Вправе ли кредиторы забрать жилище за долги: изменения в законодательстве

Может ли кредитор взыскать за долги жилище, а должник, соответственно, лишиться квартиры или дома и быть выселенным? Формально – да и на практике – такой вариант возможен, но есть нюансы, его затрудняющие. Норма, решающая проблему, вступила в силу только в 2026 году, объясняет Zakon.kz.

Если лицо не возвращает заем или должно уплатить деньги по какой-то другой причине (причинило кому-то ущерб, например), и это признано решением суда, то затем начинается исполнительное производство. Судебный исполнитель выясняет, какое у должника имеется имущество, и обращает на него взыскание.

Порядок взыскания изложен в статье 55 Закона РК "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей". И первым делом оно обращается на денежные суммы, что, разумеется, и удобнее всего.

Если денег (достаточных) нет, то взыскание обращается на иное имущество, в том числе недвижимое. А когда у должника уж совсем ничего нет, кроме жилища – то и на него. И вот тут возникают проблемы.

Закон "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей" отсылает в данном вопросе к Гражданскому процессуальному кодексу, конкретно к статье 250-1 ГПК РК "Обращение взыскания на недвижимое имущество должника в исполнительном производстве":

"В ходе принудительного исполнения решения суда при невозможности погашения задолженности за счет иного имущества либо при недостаточности имущества взыскатель либо судебный исполнитель вправе обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на недвижимое имущество должника".

Т.е. речь идет об исключении из общего правила – non bis in idem, согласно которому нельзя судить дважды одно и то же. В Казахстане это старинное установление еще римского права сформулировано в пп. 2) части 1 статьи 151 ГПК, предписывая судье отказывать в принятии иска, если имеется вступившее в законную силу решение суда, вынесенное по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Это значит, что сначала суд устанавливает, что некое лицо должно другому определенную сумму. Но чтобы взыскать ее посредством продажи недвижимости должника (когда выяснится, что у того ничего больше нет), требуется обратиться в суд еще раз. И получить положительное решение.

Зачем понадобилось подобное усложнение? Вероятно, потому, что:

"Жилище неприкосновенно. Лишение жилища и выселение из него не допускаются, иначе как по решению суда".Пункт 1 статьи 28 Конституции РК

При этом в первый раз суд устанавливает только факт долга, не рассматривая обстоятельства, связанные с лишением жилища, поэтому законодательством и предусмотрено еще одно обращение в суд.

Однако конституционное право граждан связано с неприкосновенностью именно жилища. Тогда как в статье 250-1 ГПК говорится о недвижимости. Но эти понятия не тождественны.

"Жилище – отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии, модульный (мобильный) жилой дом), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и другим обязательным нормам и правилам".Пп. 28) статьи 2 Закона РК "О жилищных отношениях"

Тогда как:

"К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Пункт 1 статьи 117 Гражданского кодекса РК

Понятно, что квартира или дом являются недвижимостью, но ведь они могут быть жилищем одного человека и при этом недвижимым имуществом другого... А когда речь заходит о взыскании, то отвечать за долги лицо может лишь своим имуществом (в некоторых случаях бывает, правда, солидарное обязательство, но сейчас не о них). Поэтому в процитированной формулировке из статьи 250-1 ГПК и говорится о недвижимости, а не о жилище, но представляется логичным, что законодатель имел в виду именно жилище, которое при этом является и собственностью должника.

Иначе (если речь, допустим, о земельном участке под садоводство) зачем нужен еще один суд?

Но так уж сформулировали. И последствия у этого были весьма существенные. Очевидно, что лишение единственного жилища, пусть и за долги – это крайняя мера, которая влечет нежелательные, в том числе и в государственном понимании, последствия. Как быть? А вот как!

В том числе и по этой причине были внесены недавние поправки в законодательство. А именно, пункт 250-1 ГПК дополнили абзацем вторым следующего содержания:

"При этом в ходе исполнения иных исполнительных документов, предусмотренных статьей 9 Закона РК "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей", при невозможности погашения задолженности за счет иного имущества либо при недостаточности имущества взыскание на жилище должника, в том числе на долю в нем, допускается путем обращения взыскателя либо судебного исполнителя в суд".

Это значит, что теперь у должника можно взыскать по суду именно квартиру или дом, в которой он проживает, а не просто некое недвижимое имущество. Но, как подчеркивает законодатель – "при этом", т.е. если жилище является недвижимым имуществом должника.

Недавние поправки, о которых идет речь – это Закон РК от 3 января 2026 года № 251-VIII "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам исполнения решений Конституционного Суда РК и возврата государству незаконно приобретенных активов". Отдельные его нормы вступили в силу только 13 августа 2026 года. Впрочем, основная часть новелл, в том числе рассматриваемые в статье, введены в действие 8 марта 2026 года.

И, кстати, еще один нюанс. Теперь разрешено взыскание не только на недвижимость должника и жилище, которое является таковой, но и на долю в нем. Это важно, поскольку в результате приватизации жилья, проведенной в 90-х годах прошлого века, многие граждане владеют не всей приватизированной квартирой, а лишь долей.

И прежде порядок обращения взыскания на нее законом не регламентировался. Хотя оно прямо и не запрещалось. Но в целом ситуация также была, по сути, патовой, как и с обращением взыскания на жилище.

Поправками 2026 года планируется ситуацию изменить.