Вправе ли хозяин жилища выселять без суда не соблюдающих правила арендаторов

Согласно новой Конституции РК, "лишение жилища и выселение из него не допускаются, иначе как по решению суда". В прежней (и пока действующей) Конституции о выселении не говорилось. Значит ли это, что хозяин сам не может выселить арендатора, даже если тот не платит? Вопрос изучил Zakon.kz.

Сразу оговоримся, что официально толковать нормы Конституции может Конституционный суд. И, не исключено, таковое толкование последует: время до 1 июля 2026 года, когда новая Конституция вступит в силу, еще есть. Тогда и будут, что называется, расставлены все точки над i.

Но неофициально-то мы можем попытаться разобраться, что к чему, уже сейчас. Итак, имеются два документа, точнее, статьи двух Конституций – от 1995 и 2026 годов – посвященные праву на жилище.

Статья 25 (пункт 1) действующей пока Конституции:

"Жилище неприкосновенно. Не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда. Проникновение в жилище, производство его осмотра и обыска допускаются лишь в случаях и в порядке, установленных законом".

А вот статья 28 (пункт 1) новой Конституции:

"Жилище неприкосновенно. Лишение жилища и выселение из него не допускаются, иначе как по решению суда. Проникновение в жилище, осуществление его осмотра и обыска допускаются в случаях и в порядке, установленных законом".

Как видим, есть несколько отличий, главное из которых в том, что в новой Конституции без суда не допускается не только лишение жилища, но и выселение из него. Из-за чего, собственно, и пошло горячее обсуждение темы в соцсетях и масс-медиа.

Формулировка действительно может вызвать у не юристов вопросы, но таков уж юридический язык. Рискнем предположить, что речь вот о чем.

Как видите, и в первом, и во втором случае законодатель позаботился вынести в отдельное предложение моменты, связанные с проникновением в жилище, осмотром и обыском. Поскольку это действия другой природы: они, в частности, не связаны с отчуждением собственности. Тогда почему он не поступил также с выселением?

Напомним, в каких случаях в РК допускается принудительное прекращение права собственности на жилище (пункт 1 статьи 29 Закона РК "О жилищных отношениях"):

1. обращения взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника;
2. реквизиции;
3. конфискации;
4. принудительного отчуждения земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд;
5. сноса аварийного многоквартирного жилого дома.

После чего и должно следовать выселение – в том числе и принудительное, если добровольно люди съезжать не хотят. Но, разумеется, перед этим должен состояться суд, который выдаст исполнительный лист (например, в случае обращения взыскания из-за неуплаты долга), на основании которого и состоится выселение.

Но есть и другое выселение, которое не связано с лишением собственности. Например, собственник и наймодатель жилища расторг договор с нанимателем (согласно правилам, указанным в главе 4 Закона РК "О жилищных отношениях"). В этом случае арендаторы, как говорится в законе, "подлежат выселению", но это именно просто выселение, а не "лишение жилища и выселение из него".

Ну, или если законодатель имел в виду обратное, тогда вскоре неизбежно должны последовать изменения в другие законы, в том числе в Закон РК "О жилищных отношениях".

И все же, полагаем, законодательство не призвано защищать бессовестных арендаторов, которые сначала не платят за жилье, а затем не открывают хозяевам двери. Убеждает в этой мысли еще одно соображение. Когда Конституционный суд ранее давал толкование действующей Конституции, то отмечал:

"Конституционные гарантии не распространяются на имущественные блага, приобретенные с нарушением установленных законами оснований и процедур".Нормативное постановление Конституционного Суда от 11 июля 2023 года № 20-НП

Если арендатор не съезжает (вопреки воле собственника, который, повторим, соблюдал предписанные законом условия), то это нарушение договора и прав владельца. Это, вообще, может быть квалифицировано, согласно диспозиции статьи 149 УК, как незаконное вторжение в жилище против воли проживающего в нем лица – поскольку после расторжения договора де-юре там проживает не наниматель, а собственник.

И выселение такого арендатора – как раз восстановление конституционного права собственника на неприкосновенность жилища и недопустимость проникновения в него посторонних, кроме оговоренных законом случаев (при проведении следственных действий и исполнительном производстве).

Ну, а в финале повторим, с чего начали – дождемся официального толкования.