Советы юриста: как не лишиться имущества, если физлицо, с кем вы совершили сделку, позже признали банкротом

Закон "О восстановлении платежеспособности и банкротстве граждан РК" позволяет признать сделку с должником, которая была заключена в течение трех лет до момента возбуждения дела о банкротстве, недействительной. К чему может привести такая норма, рассказывает юрист Азамат Джумадилов.

Статья 14 закона "О восстановлении платежеспособности и банкротстве граждан РК" подразумевает такую возможность. Предположим, что у сделки есть две стороны – "А" и "Б". "А" купил у "Б" некое имущество. А позже, в течение трех лет, в отношении "А" возбуждают дело о банкротстве. Кредитор, третья сторона "В" узнает о сделке, подает ходатайство на имя финансового управляющего (который, согласно упомянутого закона, ведет дело в отношении "А"), а тот, в свою очередь, обращается с заявлением в суд о признании сделки недействительной. Или финансовый управляющий делает это по собственной инициативе, что тоже прописано в законе. Далее, по нормам упомянутого закона, "А" и "Б" должны выйти на исходную позицию – каждый должен вернуть другой стороне приобретенное в результате сделки. И вот здесь начинается самое интересное.

При этом сторона "В", получается, заинтересована в требовании признания сделок недействительными – есть возможность претендовать на вдруг появившееся имущество "А". Например, деньги, которые могут быть возвращены в результате признания сделки по покупке недвижимости недействительной. Напомним, что по закону единственное жилье должника, банкрота не подлежит обращению в имущественную массу. Что же касается "вдруг" появившихся денег – такого ограничения нет.

Причем, согласно нормам данного закона, инициатором возбуждения банкротного производства в отношении гражданина может быть только он сам. Иными словами, теперь любой взрослый человек, который ранее брал в долг, совершал экономически неблагоприятные для себя сделки, которые довели его до состояния банкротства, может сам инициировать возбуждение в отношении себя банкротного производства. То есть фактически поручить финансовому управляющему и кредиторам исследовать совершенные им ранее сделки и отменить то, что они смогут. Азамат Джумадилов

Выглядит как существенная проблема. О том, как быть в этой ситуации, подробнее в разговоре с Азаматом Джумадиловым, юристом, директором юридической фирмы Libera.

К чему может привести возможность аннулировать сделку с банкротом?

Получается, что должники, выступающие ранее стороной возможных к оспариванию сделок, не решаются к их оспариванию. А кредиторы должника, в отношение которого процедура банкротства не возбуждена, как правило, не знают о других заключенных должником сделках и их деталях, и поэтому не подают таких исков в суды. Теперь же, при каждой процедуре банкротства финансовый управляющий обязан проверить природу заключенных ранее должником сделок и в случае усмотрения оснований подать иск о признании их недействительными.Азамат Джумадилов

При этом кредиторы, которые "горячо" заинтересованы в том, чтобы третьи лица вернули должнику деньги или другое имущество, теперь будут очень внимательно исследовать все заключенные должником ранее сделки, и относиться к ним с особой критичностью. К тому же, данные обстоятельства могут стать толчком для подачи в суд огромного количества исков в отношении заключенных гражданских сделок.

Далее в рамках этого производства незнакомые мне люди будут изучать мою сделку и искать в ней возможность аннулировать ее. То есть искать возможность забрать мои деньги или другое имущество. То обстоятельство, что я войду в перечень кредиторов, и по факту буду делить свое же имущество с людьми, которые проявили инициативу и забрали его у меня, ситуацию, по понятным причинам легче не делает. Лично мне, становится очень неуютно при таком раскладе.Азамат Джумадилов

 Предложение законотворцам от экспертов-практиков, чтобы сгладить проблему:

Единственное разумное, что приходит сейчас в голову, это законодательно запретить отменять сделки совершенные банкротом до момента получения банковского займа или микрокредита. То есть до момента займов, в результате задолженности по которым было возбуждено банкротное производство. Это было бы, на мой взгляд, разумно и справедливо в данной ситуации.Азамат Джумадилов

Законные механизмы обезопасить себя

Эксперт напоминает, что в практике, согласно статьям 9, 158, 159, 160 ГК РК, встречаются следующие основные возможные причины для признания сделок недействительными:

• Содержание сделки не соответствует требованиям законодательства;
• Если один из участников сделки совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении;
• Сделка совершена без получения необходимого разрешения (согласие супруги, органа опеки и попечительства и др.);
• Сделка совершена несовершеннолетним, достигшим четырнадцати лет, без согласия его законных представителей;
• Сделка совершена лицом, признанным недееспособным (душевная болезнь или слабоумие), или лицом, ограниченным судом в дееспособности;
• Сделка совершена лицом, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими (например, состояние алкогольного или наркотического опьянения, состояние аффекта и др.);
• Сделка совершена вследствие заблуждения, имеющего существенное значение (заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета и др.);
• Сделка под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка);
• Наличие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Как максимально защитить себя при покупке недвижимости 

Основные моменты, которые необходимо изучить:

Проверка объекта недвижимости:

• проверить, что на руках у собственника имеются оригиналы правоустанавливающих документов. Если на руках дубликаты, то следует прояснить – почему;
• проверить, как давно собственник приобрел объект недвижимости и когда его приобрел предыдущий собственник. Эту информацию обычно можно найти в правоустанавливающем документе. Если предыдущие сделки по объекту были проведены недавно (менее трех лет назад), то риски признания сделки недействительной увеличиваются;
• проверить, что объект недвижимости реализуется по приблизительной рыночной стоимости. Приобретение объекта недвижимости по заниженной стоимости создает дополнительные риски по признанию данной сделки недействительной.

Проверка продавца:

• проверить продавца на отсутствие у него долгов перед банками и микрокредитными организациями;
• проверить продавца на отсутствие в отношении него судебных споров, исполнительных производств, банкротного производства;
• проверить был ли супруг у продавца на момент приобретения объекта. В случае наличия супруга, необходимо получить согласие от него на заключение сделки;
• проверить, не оформляется ли сделка по доверенности – заключение сделки с представителем по доверенности создает дополнительные риски.

Если готовы покупать у представителя продавца:

• проверить действие доверенности (действительно оформлялась ли она);
• не истек ли ее срок действия;
• не отменена ли она;
• выйти на связь с собственниками и получить от них личное согласие на такую сделку (или письменно, или с видеозаписью согласия, или при наличии свидетелей и т.д.);
• в случае наличия сомнений в адекватности продавца, следует попросить предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Такие справки легко получить на портале "Электронного правительства".

Напомним, ранее Zakon.kz писал о том, каким образом могут ущемляться права кредиторов при банкротстве физических лиц.