Квартира доведет до суда: что проверить перед покупкой жилья во «вторичке»

Свежий предпродажный ремонт может сделать квартиру привлекательнее, но ничего не расскажет о состоянии самого дома. Какие проблемы способны превратить выгодную покупку в многолетний ремонт или судебный спор, – в материале Zakon.kz.

Сначала весь дом, потом – отдельная квартира

При выборе жилья на вторичном рынке начинать стоит с вещей, которые после покупки изменить невозможно или крайне сложно, считает специалист по строительству Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова.

"Порядок простой. Сначала нужно оценить само здание: его возраст, серию, материал несущих стен, состояние конструкций и фундамента. Именно от этого зависят сейсмостойкость, ресурс дома и будущие расходы. Свежий ремонт в квартире здесь вторичен".Диляра Сейтнурова

По словам эксперта, красивая отделка способна скрыть трещины и сырость, поэтому начинать осмотр с состояния комнат неправильно. Сначала нужно оценить сам дом снаружи, его конструкцию и общее состояние.

После этого стоит обратить внимание на этаж и положение квартиры в здании, подъезд, крышу и подвал.

И только после того, как дом в целом прошел такую придирчивую проверку, нужно заходить и смотреть саму квартиру.

Где особенно важна сейсмостойкость

Прочность зданий и устойчивость к землетрясениям имеет решающее значение во многих регионах Казахстана: Шымкенте, Таразе, Талдыкоргане, Конаеве, Усть-Каменогорске, Семее, а также в населенных пунктах Алматинской, Жетысуской, Жамбылской, Туркестанской и Восточно-Казахстанской областей.

МЧС отдельно относит к территориям с высоким сейсмическим потенциалом Алматы – город расположен в зоне высокой сейсмичности – 9 баллов и выше по картам сейсмического микрозонирования.

"При проектировании и оценке зданий применяются СП РК 2.03-30-2017 "Строительство в сейсмических зонах" и СП РК 2.03-31-2020 "Застройка территории города Алматы с учетом сейсмического микрозонирования" с изменениями от 31 июля 2024 года".Диляра Сейтнурова

Еще один документ делит территорию Алматы на зоны в зависимости от грунтов. Именно поэтому даже расположенные рядом кварталы могут по-разному вести себя при сильных толчках, – предупреждает Сейтнурова.

Если сохранилась проектная документация, ее можно запросить у ОСИ или найти в архиве. Еще один важный документ для старого фонда – заключение по техническому обследованию здания, выполненное организацией, имеющей государственную лицензию на такие работы.

"Для старого фонда это ключевой документ. Устное заверение, что "дом крепкий, сто лет простоит" ничего не значит".Диляра Сейтнурова

При осмотре должны насторожить диагональные и Х-образные трещины на несущих стенах, повреждения в местах соединения стен и перекрытий, видимый крен здания, следы протечек и разрушений в подвале возле фундамента.

Отдельный риск – самовольные надстройки этажей и мансард на старых зданиях, а также снесенные несущие стены внутри квартир. Такие изменения могут снижать сейсмостойкость дома.

Трубы, проводка и вентиляция

Даже если конструкция дома не вызывает вопросов, значительные расходы после покупки могут возникнуть из-за инженерных систем.

Проверять нужно не только коммуникации внутри квартиры, но и общедомовые сети. Например, старые чугунные и стальные стояки в доме, где давно не было капитального ремонта, означают высокую вероятность будущей замены. Следы ржавых подтеков возле труб также должны насторожить.

Полипропиленовые трубы и сшитый полиэтилен обычно свидетельствуют о более недавней замене коммуникаций.

В системе отопления следует посмотреть тип разводки, состояние радиаторов, наличие кранов и возможности регулировки. Если квартира оборудована автономным котлом, необходимо проверить документы на газовое оборудование и дымоход.

Вентиляцию можно проверить непосредственно во время осмотра. Для этого достаточно приложить к вентиляционной решетке лист бумаги. Отсутствие тяги может означать будущие проблемы с сыростью и запахами.

Не менее важно состояние канализации – наличие запаха, следов подтопления и материал труб. Старые чугунные стояки часто приходится менять вместе с общедомовым стояком, поэтому такой ремонт уже зависит не только от владельца квартиры.

"Особенно настораживает сочетание сразу нескольких признаков: дом без капитального ремонта, старые сети в подъезде и подвале, алюминиевая проводка и чугунные стояки".Диляра Сейтнурова

Что могут попытаться скрыть хозяева

Одна из наиболее частых проблем вторичного жилья – сырость и плесень. При осмотре нужно проверить углы, пространство под окнами, участки стен возле санузла и места за мебелью.

Точечно обновленная краска или новые обои только в одном углу могут быть попыткой скрыть следы сырости. Если есть возможность, квартиру лучше посмотреть после дождя – в это время проще обнаружить протечки.

Трещины тоже бывают разными. Повреждение перегородки может оказаться косметической проблемой, тогда как трещина в несущей стене требует совсем другой оценки.

Шум лучше оценивать вечером или в выходные дни, когда большинство соседей находится дома. Плохую звукоизоляцию стен и перекрытий обычным ремонтом исправить сложно.

На осмотр эксперт советует взять фонарь и обычный лист бумаги для проверки вентиляции, а при возможности – тепловизор. Он помогает обнаружить мостики холода и скрытые участки сырости.

Сначала документы, потом задаток

Техническая проверка квартиры не отменяет юридическую.

Один из основных документов – справка по форме-2 "Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках". Ее можно получить через eGov.kz или Госкорпорацию "Правительство для граждан". В документе отражаются сведения о собственнике, залоге и арестах.

Также необходимо проверить документ, на основании которого продавец получил квартиру: договор купли-продажи, приватизации, дарения или свидетельство о наследстве. Данные собственника нужно сверить с удостоверением личности.

Отдельно проверяются технический паспорт и фактическая планировка. Если изменения в квартире не оформлены, проблема переходит к новому владельцу вместе с недвижимостью.

При необходимости следует проверить нотариальное согласие супруга, права несовершеннолетних и других зарегистрированных лиц, задолженность по коммунальным услугам и взносам ОСИ. Для наследственной квартиры важно исключить наличие других наследников, а при продаже по доверенности – проверить ее действительность и полномочия представителя.

"До внесения задатка нужно проверить не только правоустанавливающие документы, но и согласие супруга, права несовершеннолетних, долги и другие возможные ограничения. Иначе вместе с квартирой можно купить серьезные юридические проблемы".Диляра Сейтнурова

Как видим, при покупке вторички спешка здесь точно ни к чему. Лучше потратить лишний день на проверку, чем потом месяцы разбираться с неожиданными проблемами. Принцип "семь раз отмерь" в этом случае работает буквально: чем внимательнее покупатель относится к деталям до сделки, тем меньше неприятных сюрпризов ждет его после получения ключей.

Ранее мы рассказали, в каком регионе Казахстана строительство частного дома обойдется дешевле всего.