Кто в доме хозяин: что выбрать из ОСИ, КСК, ПКСК, ПК и простого товарищества

16:45, 30 июня 2023

© Фото: Zakon.kz

Какая форма управления общедомовым имуществом лучше? ПК, ПКСК, КСК, ОСИ, простое товарищество или непосредственное управление собственниками квартир. Все эти формы разрешены действующим жилищным законодательством, последние поправки в которое подписал 29 июня Президент РК, пишет Zakon.kz

С 1 июля 2023 года КСК – кооперативы собственников квартир – как известно, должны были перестать существовать. И вообще все формы управления объектом кондоминиума многоквартирного дома в виде юридического лица, за исключением ОСИ – объединений собственников имущества.

Однако обстоятельства изменились. Слухи о смерти КСК были несколько преувеличены. Жилищная реформа продолжается, и КСК, ПКСК, ПК, в общем, все виды потребительских кооперативов, управляющих общедомовым имуществом, остаются в правовом поле.

Основанием для этого служит закон, подписанный Президентом РК 29 июня 2023 года. Этот НПА посвящен разным вопросам, но то, что нас интересует в данном случае, звучит буквально так: "пункт 5 статьи 2 исключить". Речь идет о норме в другом Законе РК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства", еще от 26 декабря 2019 года. Именно этот пресловутый "пункт 5 статьи 2" наделал столько шума, юридически начал жилищную реформу, а фактически привел к ее провалу.

Вот она, эта скандальная норма: "зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего Закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2023 года".

Теперь этой нормы нет.

Итак, с учетом последних обстоятельств собственники квартир могут выбрать следующие законные (на сегодняшний момент – и это очень важный момент) формы управления объектом кондоминиума, то есть общедомовым имуществом: ПКСК, ПК, КСК, ОСИ, ПТ, а равно непосредственное совместное управление всеми собственниками. Собственно, эта статья и посвящена как раз тому, чтобы помочь людям разобраться в плюсах и минусах всех 6 форм. И сделать выбор, если вы его еще не сделали. Или даже изменить ранее выбранную форму.

ПКСК – потребительский кооператив собственников квартир

Самая первая по времени форма управления, появившаяся на руинах прежней, советской системы с государственной формой собственности. После приватизации на смену государственных домоуправлений пришли именно ПКСК. Они появились еще до введения в действие в 1997 году Закона РК "О жилищных отношениях", который и предусматривал КСК с их опциями. Благодаря которым КСК и стали впоследствии ведущей формой управления.

Но в целом у ПКСК больше минусов, чем плюсов. К первым относятся: субсидиарная ответственность членов кооператива, налоги на расходы содержание жилья, что увеличивает их сумму, возможность проверок органами контроля и надзора в рамках государственной системы оценки и управления рисками. Последнее вообще-то звучит не как однозначный минус: мол, больше будет порядка – но это бабушка надвое сказала. Любые проверки в конечном счете увеличивают стоимость…

Но главный минус потребительского кооператива как формы управления общей раздельной собственностью – субсидиарная ответственность согласно пункту 2 статьи РК 108 Гражданского кодекса, принятого в 1994 году (Закон РК "О потребительском кооперативе" появился позже, в 2001 году). Это значит, что если кооператив имеет задолженность перед кредиторами, одним его членам (у которых есть средства) придется платить за других (из-за которых долг, собственно, и образовался). Несправедливо.

КСК – кооператив собственников помещений (квартир)

Это более совершенный способ управления общедомовым имуществом, который появился, как уже говорилось, с введением в действие Закона РК "О жилищных отношениях". Его главные плюсы – работа над ошибками, которые обнаружены при функционировании ПКСК. А именно, поскольку это были именно специфические кооперативы для управления многоквартирным домом, была отменена субсидиарная имущественная ответственность одних членов кооператива за долги других. "Кооператив собственников помещений (квартир) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены кооператива не отвечают по долгам кооператива" (пункт 2 статьи 45 Закона).

Другое важное преимущество – освобождение от налогов на содержание жилья (РСЖ). Согласно статье 289 Налогового кодекса взносы собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома – не входят в совокупный годовой доход некоммерческих организаций. И потому не облагаются, в частности, КПН и НДС.

Однако с одним уточнением: освобождение сделано не для потребительского кооператива вообще, а лишь для ОСИ и КСК. Правда, последний фигурировал лишь до 1 января 2023 года. Сейчас в НК льгот для КСК нет. Но это, очевидно, связано с планами упразднения КСК. Теперь ситуацию, наверное, надо приводить в соответствие.

ОСИ – объединение собственников имущества

Единственная форма управления, при которой сейчас не надо платить НДС и КПН – ОСИ. Это важный плюс, уменьшающий расходы на содержание имущества. С другой стороны, возрастают целевые расходы. Напомним принцип провалившейся жилищной реформы "ОСИ вместо КСК". Один дом (многоквартирный) – одно ОСИ. И, соответственно, один бюджет. Притом, что в КСК был общий бюджет для десятков домов.

Это значит, что вместо одного председателя КСК нужно выбирать, для примера, десять председателей ОСИ, по количеству домов в КСК. И столько же бухгалтеров. И дворников. И всем платить зарплату, хотя бы минимальную, как того требует Трудовой кодекс (государство гарантирует минимальный размер заработной платы, статья 103; с 1 января 2023 года – 70 тысяч тенге).

В остальном они похожи. В ОСИ, как в КСК, нет субсидиарной ответственности: "объединение собственников имущества не отвечает по обязательствам собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок. Собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок не отвечают по долгам объединения собственников имущества" (пункт 2 статьи 44-1 Закона РК "О жилищных отношениях"). Но, как и прочие юридические лица, ОСИ не освобождены от проверок.

ПТ – Простое товарищество

Это форма управления без образования юридического лица. Что имеет как плюсы, так и минусы. Плюсов больше.

Поскольку нет аппарата управления, то нет и целевых расходов. Не может быть и никаких проверок, так как действующее законодательство, а именно Предпринимательский кодекс РК, не предполагает проверок физических лиц органами контроля и надзора в рамках государственной системы оценки и управления рисками, если те не являются субъектами предпринимательства, то есть не зарегистрированы в качестве ИП.

Есть один важный плюс. Раз ПТ – не юрлицо, а собрание лиц физических, то все они являются потребителями услуг, а когда – и работ.

"Потребитель – физическое лицо, имеющее намерение заказать или приобрести либо заказывающее, приобретающее и (или) использующее товар (работу, услугу) исключительно для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью".Пункт 15) статьи 1 Закона РК "О защите прав потребителей"

Государство же встает на защиту потребителя как слабой стороны в его правоотношениях с профессиональными участниками рынка – теми же поставщиками услуг. И статус потребителя дает участникам ПТ больше правовой защиты в случае возникновения спора.

Но есть и огромный минус – солидарная имущественная ответственность товарищей, связанных договором о совместной деятельности (статья 228 ГК). Солидарное – это такое обязательство, "в силу которого каждый кредитор вправе требовать, а каждый должник обязан исполнять обязательство полностью" (статья 287 ГК). То есть каждый отвечает за долги всех, причем, в отличие от субсидиарного обязательства, не в качестве подстраховки, а с самого начала, просто потому, что у него есть деньги.

И последнее: поправки от 16 мая 2023 года в жилищное законодательство (в статью 42) ограничивают размер ПТ: количество собственников квартир, нежилых помещений не может превышать тридцати.

Непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир

Эти же поправки вернут в качестве возможных форм управления так называемое непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, если их число не превышает шестнадцати (в первоначальной редакции закона 1997 года фигурировало число четыре).

Все говорят, что это форма для самых бедных. На самом деле она для коттеджных городков. Для богатых. Для тех, кто покупает недвижимость в элитном – скорее, малоквартирном, нежели многоквартирном – доме, либо в коттеджном городке за полмиллиона долларов, непосредственное управление, когда собственники в любой момент в состоянии скинуться сколь угодно крупными суммами для решения вдруг возникших проблем – в самый раз.

ПК – потребительский кооператив

На самом деле, все кооперативы, обслуживающие общедомовое имущество, являются потребительскими. Эта форма управления юридически урегулирована, ему посвящены упомянутые статья в Гражданским кодексе и отдельный закон "О потребительском кооперативе". Этот вид некоммерческой организации как будто специально создан для управления многоквартирными домами. И тем не менее в Казахстане вот уже 30 лет изобретают велосипед. В смысле – форму управления многоквартирным домом: ПКСК, КСК, ОСИ…

Этих юридических сфинксов в процессе нескончаемой жилищной реформы можно плодить без ограничений и дальше. Вопрос – зачем? Когда всего тремя поправками в действующее законодательство можно сделать так, что оно будет вполне инструментально регулировать сферу жилищных отношений.

Потребительские кооперативы, когда они объединяют собственников квартир (и прочего имущества в многоквартирном доме), следует освободить (как ОСИ и ранее КСК) от налогов на РСЖ. Соответствующая поправка требуется в статью 289 Налогового кодекса.
Собственники имущества, объединившиеся в потребительский кооператив, не должны нести субсидиарной ответственности. Поправки нужны в Закон РК "О потребительском кооперативе" и в статью 108 Гражданского кодекса.
Собственников квартир, объединенных в потребительский кооператив, следует также признать потребителями. Хоть ПК и юрлицо, он представляет лиц физических, а значит, эта юридическая фикция оправдана. Тем более, что само понятие юридического лица – тоже фикция.

Напомним, ранее Zakon.kz публиковал статью о том, что в Казахстане началась работа по изменению жилищного законодательства в связи с провалом предыдущей жилищной реформы. К осени рабочая группа по законопроекту, возглавляемая заместителем председателя Мажилиса Альбертом Рау, должна собрать все предложения и переработать их в единый нормативный документ.