Как Единый оператор будет выбирать подрядчика для завершения строительства

Министр промышленности и строительства приказом от 6 августа 2026 года обновил Правила выбора Единым оператором жилищного строительства подрядчика (генерального подрядчика), сообщает Zakon.kz.

В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, а также для определения остаточной стоимости работ уполномоченная компания осуществляет аудит, анализ и при необходимости техническое обследование, оценку стоимости незавершенного строительства, корректировку проектно-сметной документации и мероприятия, необходимые для возобновления строительно-монтажных работ на объекте.

При этом затраты на проведение указанных мероприятий включаются в общий объем финансирования, предусмотренный для завершения строительства.

• предписания должностных лиц, осуществляющих архитектурно-строительный контроль и надзор;
• замечаний инжиниринговой компании по мониторингу за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков и объемам выполненных работ в пределах проектной стоимости;
• замечаний авторского надзора на соответствие проектно-сметной документации;
• отсутствия строительно-монтажных работ более 6 месяцев на момент объявления гарантийного случая;
• при консервации строительства незавершенного объекта.

Единый оператор на основании проектно-сметной документации, первичных учетных документов и результатов технического обследования или аудита, проводит анализ остаточных физических объемов работ, их стоимости и суммы финансирования уполномоченной компании.

В случае отсутствия проектно-сметной документации на строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, Единый оператор в целях ввода объекта в эксплуатацию осуществляет организацию ее разработки и прохождения комплексной вневедомственной экспертизы. При этом, данные затраты входят в объем финансирования для завершения строительства объекта.

Единый оператор финансирует завершение строительства на следующих условиях:

• ставка вознаграждения не должна превышать стоимость фондирования более чем на 3% при прямом финансировании через открытие кредитной линии и не должна превышать стоимость фондирования для банка второго уровня более чем на 5% при размещении Единым оператором обусловленных вкладов в банках второго уровня;
• срок финансирования – не более 36 месяцев;
• льготный период по выплате основного долга и/или вознаграждения – допускается в соответствии с внутренними документами Единого оператора;
• целевое назначение – завершение строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, включая строительство инженерных сетей, в том числе наружных, систем и оборудований, благоустройство и озеленение в пределах территорий, отведенных под строительство, расходы на возобновление работ, корректировку и/или разработку проектно-сметной документации и финансирование иных необходимых мероприятий, связанных с завершением строительства, вводом объектов в эксплуатацию в полной готовности и возвратом затрат Единого оператора, возмещения стоимости доли в случае расторжения договора о долевом участии в жилищном строительстве, а также иные административно-хозяйственные затраты.

• перезаключение договора строительного подряда с текущим подрядчиком (генеральным подрядчиком);
• заключение договора о совместной деятельности с инвестором;
• заключение договора строительного подряда с новым подрядчиком (генеральным подрядчиком).

Уполномоченная компания перезаключает договор строительного подряда с подрядчиком в случае:

отсутствия оснований для проведения технического обследования и при отсутствии у подрядчика или уполномоченной компании:

- нарушений по целевому использованию денег дольщиков;

- нарушений при учете договоров долевого участия в жилищном строительстве;

- налоговой задолженности свыше 6 МРП, непогашенной в течение 6 месяцев;

- исполнительного производства или судебных производств имущественного или неимущественного характера;

собственного участия подрядчика в завершении строительства объекта на сумму не менее 30 % от стоимости остаточных физических объемов работ, из которых:

- не менее 10% от стоимости остаточных физических объемов работ в виде денежных средств;

- не менее 20% от стоимости остаточных физических объемов работ в виде залогов, предоставляемых Единому оператору в целях обеспечения обязательств по возврату предоставленного финансирования уполномоченной компании.

Если текущий подрядчик не соответствует указанным выше требованиям, в целях завершения строительства Единый оператор организует заключение уполномоченной компанией договора о совместной деятельности с инвестором.

Для завершения строительства участники договора о совместной деятельности вносят взносы:

• уполномоченная компания предоставляет земельный участок и незавершенное строительство;
• выбранный Единым оператором инвестор по договору о совместной деятельности обеспечивает финансирование стоимости остаточных физических объемов работ, достаточных для ввода объектов в эксплуатацию, затраты на технический и авторский надзор, а также возврат понесенных Единым оператором затрат в рамках исполнения обязательств по договору о предоставлении гарантии.

Среди потенциальных подрядчиков, соответствующих требованиям, производится отбор по следующим параметрам:

• подтверждение наличия денежных средств на банковском счете подрядчика (генерального подрядчика) на дату подачи заявки на сумму не менее 10% от стоимости остаточных физических объемов работ для возобновления строительно-монтажных работ на объекте (мобилизация, закуп материалов), подлежащих возврату после предоставления актов выполненных работ;
• цена заявки на участие в потенциального подрядчика (генерального подрядчика) признается демпинговой в случае, если она ниже цены завершения строительства объекта, указанной в проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу в соответствии с законодательством РК более чем на 2%.

При проведении отбора устанавливаются следующие требования:

• обладать правоспособностью, в том числе соответствующей лицензией на выполнение строительно-монтажных работ, при этом категория лицензии должна соответствовать уровню строительства объекта и быть не ниже II категории;
• иметь денежные средства на счете подрядчика (генерального подрядчика) на сумму не менее 10% от стоимости остаточных физических объемов работ на возобновление строительно-монтажных работ;
• иметь активы, величина которых должна быть не менее 10% от совокупных активов, остающиеся после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года, подтвержденной аудиторским заключением;
• иметь величину коэффициента, исчисленного путем соотношения заемных средств и собственного капитала, не превышающего семи в течение всего срока строительства до приемки его в эксплуатацию;
• не иметь налоговой задолженности, превышающей 6 МРП;
• не иметь текущую просроченную задолженность по финансовым обязательствам перед финансовыми организациями более 90 календарных дней согласно отчетам кредитных бюро;
• не подлежать процедуре банкротства либо ликвидации;
• иметь опыт реализованных объектов по строительству многоквартирных жилых домов и (или) комплекса индивидуальных жилых домов, введенных в эксплуатацию застройщиком в течение последних трех лет в качестве заказчика, подрядчика, общей площадью, не менее 36 000 квадратных метров, в том числе в составе группы компаний;
• наличие в штате не менее трех аттестованных инженерно-технических работника, имеющих соответствующий аттестат по профилю работ входящих в состав запрашиваемого подвида лицензируемого вида деятельности и работающих на постоянной основе у заявителя по одной из следующих специализаций: главный инженер, начальник производственно-технического отдела, начальник участка, производитель работ, мастер, а также иметь в штате специалиста по управлению проекта (менеджер проекта).

Оплата платежей за выполненные подрядчиком работы по договору подряда в соответствии с проектно-сметной документацией производится с банковского счета уполномоченной компании на основании актов выполненных работ, подтвержденных инжиниринговой компанией.

Предварительная оплата платежей подрядчику по договору подряда в соответствии с проектно-сметной документацией строительства допускается при наличии безусловной и безотзывной гарантии банка второго уровня по возврату авансового платежа, являющейся обеспечением надлежащего исполнения обязательств подрядчика.

Приказ вводится в действие с 23 августа.