Как не попасть в неприятную историю при покупке недвижимости и понять, что сделка не «чиста»

Казахстанские адвокаты Александр Каплан и Андрей Ли подготовили рекомендации о том, как обезопасить себя во время сделки по приобретению недвижимости, передает zakon.kz.

В частности, они выделили 8 признаков того, что сделка с недвижимостью или с долей в компании не совсем "чиста" и безопасна для вас:

1. Слишком молодой директор (1995+ года рождения)

К сожалению, слишком мало талантливых молодых ребят становятся руководителями компаний благодаря своим смекалке и организаторским способностям. Довольно часто такие молодые люди-руководители является младшими родственниками (племянниками/племянницами, сыновьями/дочерьми) более взрослых "агашек", иногда имеющих известную фамилию и состоящих на государственной или гражданской службе, либо во главе крупных компаний, и не желающих высвечивать свою "дополнительную" деятельность, - пояснили юристы.

По их словам, в этой ситуации молодой директор является номинальной фигурой, фактически ни за что не отвечающим и даже плохо понимающим что от него требуется, а все переговоры и принятие конкретных решений проводит сам "агашка" напрямую, либо через своего представителя.

2. "Пустое" либо совсем недавно открытое ТОО, претендующее на получение проекта на строительство, получение крупного займа или гранта

Как отмечают адвокаты, такие ТОО, зачастую, не могут ничем обеспечить надлежащее исполнение ими своих обязательств по проекту (нет недвижимого имущества в собственности, банковские счета пусты или там имеются небольшие деньги, отсутствует подлежащая получению прибыль по ранее заключенным договорам и т.д.), однако, возможно, с надеждой на некий административный ресурс идут в проект и иногда даже получают его.

Такое ТОО довольно часто не имеет ни кредитной истории, ни опыта работы в своей сфере деятельности, ни имя или репутацию на рынке, зачастую не имеет либо имеет очень свежую лицензию.

Наличие нескольких к ряду сделок перехода права собственности на имущество либо на долю в ТОО.

При изучении кадастрового дела на недвижимое имущество, либо регистрационного дела на ТОО иногда выясняется, что данные объекты переходили от одного собственника к другому в течение достаточно короткого периода времени (часто менее 1 года).

Иногда в таких сделках у сторон бывают одинаковые фамилии или отчества. Данное обстоятельство само по себе не является противозаконным, однако соответствующий вопрос о причинах такого перехода права собственности, а также о цене продажи должен быть задан покупателю, и покупатель должен пояснить причины данных сделок, - отмечают юристы.

3. Спешка продавца

Практика показывает, что спешка при продаже какого-либо имущества либо доли участия в компании практически всегда свидетельствует о наличие каких-либо недостатков - предполагаемое или начавшееся гражданское или уголовное производство, в рамках которого имущество будет арестовано, ожидаемое уведомление о наличии налоговой задолженности от налоговых органов, также влекущее арест доли, предстоящий развод супругов с разделом имущества и желанием одного из супругов уменьшить количество своих объектов имущества, на которые второй супруг может претендовать, необходимость легализовать преступные деньги через данное имущество посредством цепочки сделок, прикрываясь добросовестными покупателями, и т.д.

Одним из исключений в этом ряду является срочная необходимость получения денег для внесения в счёт новой покупки какого-либо имущества.

Разумеется, не всегда спешка при продаже свидетельствует о чём-то противозаконном, либо могущим в будущем стать предметом оспаривания, однако выяснить природу спешки покупателю необходимо для получения более ясного понимания деталей предстоящей сделки, - поясняют адвокаты.

4. Отсутствие части необходимого пакета документов

Встречаются ситуации, когда продавец под тем или иным соусом отказывает показывать какие-либо документы на имущество либо на долю в компании - "госакта нет т.к. он в НПЦземе", "сколько ещё сособственников этого земельного участка не знаю… ну и что надо получить их отказ от преимущественного права покупки? Я этим заниматься не буду", "доля не заложена, отвечаю, брат… нет, точно говорю… не, справку достать не могу", "извините, показать финансовую отчётность ТОО за последние 5 лет не может, конфиденциально… Да, даже покупателям ТОО".

Приведенные примеры, конечно же, показывают недостаточную благонадежность продавцов, которая не всегда является преступной, однако к ней следует относиться насторожено и безусловно иметь ее в виду при принятии решения о заключении сделки, - советуют специалисты.

5. Участие в сделке не самого собственника, а представителей по "материнской" или "дочерней" доверенностям

Часто бывает, что в крупных корпорациях или холдингах несколько юристов работают на все компании одновременно, поскольку они де-факто работают в одном административно-целостном конгломерате. Также бывает когда упомянутый выше "агашка" выписывает доверенность на некоего юриста, и его руками, и не высвечивая себя, осуществляет процесс купли-продажи имущества либо доли участия. Зачастую такого "агашки" по документам нигде нет, однако управленческие решение принимает он и он же является конечным бенефициаром.

По словам юристов, также в ситуациях с одно- и двухуровневыми доверенностями возможен риск наличия "эксцесса исполнителя", в результате которого поверенный может осуществлять предполагаемые сделки с имуществом либо долей участия в своем интересе без ведома своего доверителя.

С пониманием этого следует выстраивать линию коммуникаций так, чтобы переговоры велись с самим "агашкой" и обязательно удостовериться в том, что представитель по доверенности действует с согласия и во исполнение воли своего поверенного, - рекомендуют они.

6. Наличие обременений, которые продавцы обещают снять "в самое ближайшее время"

"Не дели шкуру неубитого медведя" - всегда актуальная русская пословица, которая должна лежать в основе принятия решений по тем или иным юридически значимым действиям, в результате которых покупатель тратит деньги. Если вам обещают что-то сделать в ближайшее время - то почему не подождать пока это не сделают? Либо здесь имеет место спешка и описанные в п.3 последствия, либо безалаберность продавца. При этом продавец просит уже сейчас внести аванс или задаток, пока он будет снимать эти обременения.

Директор в бегах либо имеет ограничение на выезд, в отношении сотрудников заведено уголовное дело, компания оплачивает мало налогов при больших оборотах и т.п.

Как бы парадоксально это ни звучало, но даже эти обстоятельства однозначно не свидетельствуют о том, что следует отказаться от сделки. В истории немало примеров, когда талантливый бизнесмен покупал очень сомнительное имущество, и через несколько лет превращал его в прекрасно работающий отлаженный корпоративный механизм, приносящий ему большие деньги и окупивший вложения в него за 1.5-2 года. Однако для этого надо обладать отличным чутьем и находиться в предсказуемом бизнес-климате, позволяющем точно планировать инвестиции на среднесрочную и долгосрочную перспективу.

Если же таких факторов не наблюдается, то описанные обстоятельства представляются нам довольно рискованными, и без четкого плана по их ликвидации входить в такую сделку может быть опасно, - говорят юристы.

Как можно снизить эти риски:

1. Вести переговоры с фактическим бенефициаром по сделке;
2. Обеспечить личной гарантией исполнение обязательств конечного бенефициара-"агашки" его имуществом, либо банковской гарантией на его имя, либо залогом его имущества в случае, если иного имущества либо размера обязательств продавца недостаточно;
3. Не торопиться заключать сделку, если имеются обоснованные сомнения в необходимости у продавца быстрого её совершения;
4. Заключать сделку на юридически чистый объект, либо иметь весомое и убедительное доказательство скорейшего снятия требований и притязаний третьих лиц;
5. Перед заключением сделки по покупке имущества либо доли участия провести правовой аудит документов на предмет наличия юридических рисков безопасности сделки (например, возможных судебных претензий контрагентов, либо возможности покупателем в дальнейшем признать сделку купли-продажи недействительной, и т.д.);
6. Перед заключением сделки по покупке имущества либо доли участия провести налоговый и финансовый аудит на предмет наличия налоговых или финансовых рисков после совершения сделки (доначисления сумм налогов за предыдущие периоды, уклонения от уплаты налогов покупателем за свой период, и т.д.);
7. Перед заключением сделки подать запросы в соответствующие органы и организации, либо попросить продавца предоставить такие справки, по вопросам, вызывающим у покупателя сомнения (например, по неоднократному переходу права собственности на объект купли-продажи за короткий период времени);
8. Трезво и беспристрастно оценить свои возможности по тому, хватит ли у покупателя ресурсов для устранения имеющихся рисков либо при возникновения новых.