Как КСК или ОСИ могут управлять домом в условиях карантина

Процесс создания новых форм управления был начат относительно недавно. Создав в своем доме объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ) собственники квартир, нежилых помещений будут лучше решать вопросы по управлению и содержанию своего дома, так как средства находятся под их контролем и будут направлены на улучшение технического состояния своего дома.

В свою очередь, сегодня прорабатываются меры, которые помогут уменьшить факты воспрепятствования КСК переходу на новое управление, а также как управлять хозяйством в период пандемии, сообщила в интервью zakon.kz руководитель Управления развития жилищного фонда и жилищных отношений Комитета по делам строительства и ЖКХ МИИР РК Юлдуз Халметова.

- В чем отличие между КСК и ОСИ?

- Международный опыт управления и содержания многоквартирных жилых домов (МЖД) показывает, что в основном в каждом доме в обязательном порядке образуется объединение собственников квартир.

Эффективность управления МЖД заключается в прозрачности использования собранных средств жителей и направление этих средств только на управление и содержание конкретного многоквартирного жилого дома. Применения только одного счета на один дом позволяет жителям видеть, как собираются и как расходуются данные средства.

Как известно, старые органы управления, в том числе и КСК открывали только один счет для управления и содержания нескольких МЖД. Это в итоге приводило к нареканиям от жителей по качеству содержания, выделения денег непосредственно на их дом, по представлению прозрачного отчета по использованию денег и так далее.

Кроме того, КСК имея один счет на обслуживаемые дома, самостоятельно выступал заказчиком и проводил работы, самостоятельно оценивал и принимал работы, самостоятельно производил оплату выполненных работ. В соответствии с принятым законом, модель управления жилищным фондом будет осуществляться по принципу "один МЖД – одно объединение собственников имущества – один счет".

Такой принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом. В свою очередь при форме управления – ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество), то на каждый дом создается одно объединение или ПТ и открывается один счет.

Из числа собственников квартир, нежилых помещений будут избираться председатель объединения собственников имущества (сроком на один календарный год), Совет дома и ревизионная комиссия (на три года).

Для оказания услуг по содержанию дома привлекаются по договорам напрямую субъекты сервисной деятельности, что позволит контролировать качество работ и оплачивать работы по актам выполненных работ.

- С какого года у жителей появилась возможность создать ОСИ и сколько таких объединений на сегодняшний день?

- Возможность создать ОСИ у собственников квартир, нежилых помещений появилась в текущем году после принятия типового устава ОСИ и изменений правил по регистрации юридических лиц. На сегодня по стране действуют 232 ОСИ и 127 простых товариществ.

- Почему со стороны КСК возникают препятствия при переходе на ОСИ и как на законном основании жители могут отстоять свое право перехода?

- В соответствии с пунктом 4 статьи 48-1 управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания в течение трех рабочих дней со дня прекращения действия договора по управлению объектом кондоминиума обязаны передать совету дома или председателю объединения собственников имущества либо доверенному лицу простого товарищества на основании акта приема-передачи ряд документаций.

Зачастую КСК отказывают в передаче документации на МЖД. Для разрешения данной ситуации устанавливаются сроки передачи документации по объекту кондоминиума. Кроме того, по данному вопросу прорабатывается вопрос установления административной ответственности за неисполнение решения собственников.

- Проводится ли какой-либо анализ деятельности таких объединений? Если да, то расскажите о результатах. Действительно ли после перехода в ОСИ жителям удается лучше решать вопросы?

При разработке Закона брался опыт домов, содержащихся собственниками самостоятельно. В первую очередь жители выбирали новую форму управления, проводили полную инвентаризацию дома, составляли дефектный акт, забирали нежилые или подвальные помещения, находящиеся в общей собственности, но сдаваемые в аренду без согласования жильцов. Далее утверждали на собрании тариф на содержание дома с учетом всех расходов и доходов от рекламы на фасаде, крыше, аренды помещений, размещения телекоммуникаций.

Самое главное, что в доме не нужно было содержать штат уборщиков, сантехников и других инженеров, а нанимать их на договорных условиях как субъекты сервисной деятельности. Некоторые дома за счет доходной части значительно снижают расходы на обслуживания и могут планомерно проводить текущий ремонт, откладывать средства на будущий капитальный ремонт и как следствие улучшать техническое состояния своего дома

Учитывая, что процесс создания новых форм управления только начат, для проведения полного анализа деятельности ОСИ или ПТ необходимо дополнительное время.

- Как будет исполняться реформа по ЖКХ?

- В рамках послания народу Казахстана Правительство и акимы должны обеспечить реализацию реформы по внедрению института объединений собственников имущества или простого товарищества в соответствии с законом "О жилищных отношениях".

Нужно понимать - все решения принимаются собственниками самостоятельно. Собственникам нужно проявить активность для создания комфортных и безопасных условий проживания, и самое важное для сохранности общего имущества.

Отмечаю, в общее имущество входят: фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под МЖД и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.

На сегодня управляющие многоквартирным жилым домом, работники управляющей компании, а также председатели ОСИ, доверенные лица простого товарищества (если есть желающие) могут пройти обучение на базе Евразийского национального университета имени Л.Н. Гумилева, получить знания и навыки для управления многоквартирным жилым домом, а также на других обучающих площадках.

Управляющие многоквартирным жилым домом, а также работники управляющей компании, которым требуется сертификат для управления, после обучения должны сдать экзамен, в аккредитованной организации. Выдача сертификатов осуществляется организациями аккредитованными НПП "Атамекен".

- Ранее в СМИ писали, что нововведения продвигаются невысокими темпами. Почему?

Для выбора форм управления необходимо проведение собрания в явочном порядке, в случае отсутствия кворума письменный опрос по инициативе Совета дома. Соответственно на замедление темпов регистрации ОСИ и ПТ повлияли усиленные карантинные меры.

В тоже время текущие вопросы по управлению и содержанию общего имущества, выносимые на собрании, в том числе путем письменного опроса собственники могут обсуждать онлайн режиме посредством информационных систем.

- Кто может возглавить ОСИ и что для этого нужно?

- Председатель Объединения избирается на один календарный год из числа собственников квартир, нежилых помещений данного многоквартирного жилого дома. При выбытии из их числа председатель Объединения переизбирается в порядке предусмотренным Уставом.

Стоит отметить, что функции управления можно делегировать квалифицированным управляющим компаниям или управляющим МЖД по договору. Председатель ОСИ при этом выполняет роль официального представителя юридического лица ОСИ, а контроль исполнения договора возлагается на Совет дома.

Для регистрации ОСИ – юридического лица, необходимо выполнить следующие шаги, среди которых: провести собрание о создании ОСИ либо делегировать полномочия о выборе формы управления, избрать из числа собственников квартир, нежилых помещений совет дома на три года и председателя ОСИ на один год. Далее утверждение устава и сдачи документов на государственную регистрацию ОСИ в ЦОН.

Для государственной регистрации ОСИ в ЦОН или Е-gov необходимо сдать 4 документа: заявление; протокол собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома; устав объединения в двух экземплярах на государственном и русском языках; квитанция за государственную регистрацию юридического лица (1 МРП).