Начальная цена продажи заложенного имущества: пересмотр невозможен?

10:06, 28 июля 2021
674

© Фото: zakon.kz

Мое внимание привлекла судебная практика по делам о пересмотре стоимости, по которой обращается взыскание на заложенное имущество.

В таких спорах ситуация выглядит примерно следующим образом.

 

Начальная цена есть, но она уже не рыночная

Суд по иску залогодержателя обращает взыскание на заложенное имущество. При этом в решении суд сразу устанавливает начальную стоимость, по которой имущество должно выставляться на торги (электронный аукцион) судебным исполнителем. Резолютивная часть решения выглядит примерно следующим образом: “Взыскать такую-то сумму путем обращения взыскания на заложенное имущество. Установить начальную продажную стоимость имущества в таком-то размере”.

Однако проходит значительное время с момента вынесения такого решения до того, как судебный исполнитель выставляет имущество на торги. Причины длительного перерыва между вынесением судебного решения и выставлением на торги могут быть разными: залогодержатель (взыскатель) не сразу предъявил исполнительный лист по просьбе залогодателя (должника) о самостоятельном поиске покупателя, в целях добровольного исполнения решения и пр.

А за это время цены на рынке существенно изменились (в сторону повышения или понижения), вследствие чего стоимость имущества, установленная судом, стала неактуальной.

О неадекватности начальной цены может служить также признание торгов несостоявшимися, например, ввиду участия в них менее двух участников (начальная цена попросту никого не заинтересовала на рынке).

 

Завышение и занижение: кому и когда невыгодно

Выставление на торги имущества по неадекватной стоимости может быть невыгодным как залогодержателю, так и залогодателю. В чем это заключается?

Если начальная стоимость завышена, то в убытке может оказаться залогодержатель. Высокая начальная цена отпугнет потенциальных участников торгов, из-за чего торги будут признаны несостоявшимися. Закон предоставляет право взыскателю принять непроданное имущество по этой завышенной цене. Если взыскатель после несостоявшихся торгов откажется от принятия имущества, то обращение взыскания на имущество прекращается (п.4 ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»). Но если согласится, то может оказаться так, что придется доплачивать должнику.

Например, при долге 100 млн тенге суд установил начальную цену реализации с торгов в размере 110 млн тенге. Но рынок “упал” и реальная стоимость имущества теперь составляет 40 млн тенге. Если торги будут признаны несостоявшимися ввиду участия менее двух участников, имущество, как упоминалось выше, может быть принято взыскателем. Однако он вынужден будет его принять по цене 110 млн тенге, несмотря на то, что рыночная стоимость стала существенно ниже. Приняв имущество по цене 110 млн тенге, взыскатель обязан будет оплатить должнику разницу 10 млн тенге (110 млн - 100 млн), хотя фактически в счет долга взыскатель принял имущество, рыночная стоимость которого составляет всего лишь 40 млн тенге. Взыскатель находится, таким образом, в явном убытке. И все из-за того, что начальная стоимость имущества оказалась существенно выше рыночной к моменту реализации.

Даже предусмотренное законом максимальное понижение цены на электронном аукционе до пятидесяти процентов не всегда отражает объективно сложившуюся рыночную стоимость имущества (о допустимом пороге понижения говорится в п. 3 ст. 80 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»).

Данная ситуация не случилась бы, если имущество выставлено было бы по цене, адекватной рынку на момент выставления на торги.

Иная ситуация может возникнуть, когда цены на рынке, наоборот, существенно повысились по сравнению с установленной судом начальной ценой. Тут уже возникает риск реализации имущества по заниженной цене. Должник ведь рассчитывает на продажу имущества подороже. Чем выше цена реализации, тем в большем размере погасится его долг перед взыскателем; возможно, что даже получится претендовать на разницу между ценой реализации и суммой долга.

В приведенном выше примере с долгом 100 млн тенге и определенной судом начальной стоимостью реализации 110 млн тенге допустим, что цены на рынке внезапно взлетели и рыночная стоимость объекта торгов составляет уже не 110 млн, а 200 млн тенге. Если на торги имущество выставляется по цене 110 млн тенге, то есть риск того, что вследствие признания торгов несостоявшимися имущество перейдет в собственность кредитора по данной заниженной цене. Должник в таком случае получит разницу лишь 10 млн тенге (110 млн - 100 млн), хотя мог бы получить намного больше.

Указанная ситуация с неадекватной (нерыночной) начальной ценой реализации на торгах грозит убытками уже для должника.

 

Выход есть, но ...

Решением проблемы неадекватной начальной цены продажи могло бы стать обращение к суду залогодателем или залогодержателем об изменении порядка исполнения решения путем определения новой цены с применением независимой оценки.

Однако в ряде случаев суды отказывают в этом, ссылаясь на то, что изменение начальной цены: 1) не является изменением порядка исполнения решения; 2) представляло бы собой пересмотр судебного решения по существу, что невозможно судом, вынесшим решение.

Так, в одном деле залогодержатель просил изменить порядок исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество путем установления новой повышенной начальной цены продажи (прошло 2,5 года после вынесения решения). Суд первой инстанции заявление удовлетворил (дело № 5210-20-00-2м/4951). Однако апелляционная инстанция определение отменила, указав, что после вступления в силу решения об обращении взыскания на имущество с установлением начальной стоимости “никто не вправе отменять или изменять такое решение либо подвергать сомнению изложенные в нем выводы” (дело № 2а-114). В передаче дела на рассмотрение коллегии Верховного Суда было отказано (дело № 6001-21-00-3г/3105).

В другом деле суды первой и апелляционной инстанции по аналогичным основаниям отказали в пересмотре начальной стоимости, несмотря на то, что прошло 9 (!) лет после первоначального решения и неоднократно объявленные торги так и не состоялись ввиду отсутствия заявок (дела № 6328-21-00-2м/407 и № 6399-21-00-2ам/112).

 

Изменение начальной цены - это законно и справедливо

Почему нельзя согласиться с отказами судов на изменение начальной цены продажи заложенного имущества?

Во-первых, есть все основания утверждать, что определение начальной цены продажи относится к порядку исполнения решения об обращении взыскания. Суд, устанавливая начальную цену, определяет лишь, каким образом право кредитора как залогодержателя подлежит реализации. Определение начальной цены, можно сказать, относится к технике (механизму) реализации права залогодержателя.

Во-вторых, сутью искового требования является удовлетворение требования о взыскании долга путем обращения взыскания на заложенное имущество, но никак не утверждение начальной цены продажи. Подтверждением тому служит то обстоятельство, что начальная цена определяется судом самостоятельно, не истцом (кредитором). Последний не просит и не обязан просить об определении начальной цены. В случаях с ипотекой недвижимого имущества, суд, указывая начальную стоимость реализации, выполняет возложенную на него законом обязанность по ее установлению (п. 3 ст. 21 Закона РК “Об ипотеке недвижимого имущества”). По этой причине нельзя считать определение начальной продажной цены сущностью спора. Следовательно, ее изменение судом в рамках изменения способа и порядка исполнения решения вполне допустимо; такое изменение не касается существа решения.

В-третьих, Закон “Об ипотеке недвижимого имущества”, хотя и не регулирует процедуру изменения установленной судом начальной продажной цены, в то же время и не препятствует такому изменению, если рыночные цены подверглись значительному снижению или росту. Этому не препятствует даже Нормативное постановление Верховного Суда РК от 31 марта 2017 года № 1, на пункт 12 которого предпочитают ссылаться суды. Указанная норма предписывает судам отказывать в приеме жалоб (заявлений) о проведении повторной оценки, но вовсе не исключает возможность установления новой цены в рамках изменения порядка исполнения решения.

В-четвертых, изменение способа и порядка исполнения решения суда допустимо в силу нормы ст. 246 ГПК РК. Условие тому - возникновение обстоятельств, делающих совершение исполнительных действий затруднительными или невозможными. Разве нельзя считать такими обстоятельствами существенное изменение рынка? Ведь выставление имущества по неадекватной цене затруднит исполнение решения суда. В конце концов, выставление имущества на торги по явно завышенной или заниженной стоимости противоречит принципу справедливости и разумности гражданского процесса (ст. 6 ГПК РК).

В-пятых, даже стандарты независимой оценочной деятельности содержат максимальный срок, в течение которого оценка признается рекомендуемой (иными словами, актуальной). Это отражено в пункте 11 Требований к форме и содержанию отчета об оценке, утв. приказом Министра финансов Республики Казахстан от 3 мая 2018 года № 501. На этом фоне считать установленную судом начальную цену продажи неизменной и бессрочной было бы неверным и неразумным.

Все сказанное указывает на то, что стороны (и залогодатель, и залогодержатель) в случае существенного изменения цен на рынке имеют право на пересмотр начальной цены продажи заложенного имущества в порядке статьи 246 ГПК РК (изменение способа и порядка исполнения решения). О “нерыночности” цены могут свидетельствовать признание торгов несостоявшимися по причине участия менее двух покупателей, отчет независимого оценщика (но последнее слово, разумеется, за судом).

 

А вот у соседа ...

Любопытно будет обратиться к российской судебной практике.

Аналогичные споры, связанные с попытками сторон пересмотреть начальную цену реализации заложенного имущества, установленную судом, в порядке изменения порядка исполнения решения, разрешались российскими судами по-разному.

Одни суды считали, что недопустимо менять начальную цену иначе как в порядке пересмотра судебного решения по существу (та же позиция высказана упомянутыми выше казахстанскими судами). Но большинство судов общей юрисдикции и арбитражных судов признавало (и признают поныне) за сторонами исполнительного производства право обращения к суду об изменении порядка исполнения решения путем установления новой начальной цены продажи.

Именно последнюю точку зрения поддержал Конституционный Суд РФ определением от 4 февраля 2014 года № 221-О, когда спор касался возможности пересмотра начальной цены продажи заложенного имущества после признания торгов несостоявшимися.

Его правовая позиция предельно ясна: если рыночная стоимость предмета залога значительно изменилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены; данное заявление подлежит рассмотрению, в частности, по правилам изменения порядка исполнения судебных актов.

В обоснование своей позиции Конституционный Суд РФ, среди прочего, сослался на баланс интересов залогодателя и залогодержателя в отношениях реализации заложенного имущества, который можно соблюсти путем согласования начальной продажной цены имущества с его рыночной стоимостью. Иными словами, если начальная продажная цена не соответствует рыночной стоимости имущества, то это грозит ущемлению интересов одной из сторон.

Отдельно Конституционный Суд РФ подчеркнул, что определение об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет решение суда, вынесенное по существу материально-правового спора сторон по делу. То есть установление судом новой начальной цены продажи в случае изменения рыночной стоимости заложенного имущества вполне допустимо.

 

Чтобы было меньше подозрений

Поначалу казахстанские суды удовлетворяли заявления об изменении порядка исполнения решения, определяя новую начальную цену продажи, если торги признавались несостоявшимися из-за участия менее двух участников (например, дело № 2м-2489/2017). По аналогичным спорам казахстанская судебная практика двигалась в том же направлении, что и российская.

Однако относительно недавно ситуация вдруг стала меняться. Наши суды теперь склонны отказывать в пересмотре начальной цены продажи заложенного имущества, несмотря на значительные изменения на рынке, признание торгов несостоявшимися.

Формальный, оторванный от реальной жизни, подход судов в этом вопросе обескураживает. Очевидно, что нельзя столбить начальную цену на “века-вечные”, иначе возникает угроза явного ее несоответствия с рыночной стоимостью имущества.

И не надо пенять на закон: он как раз не исключает возможность пересмотра начальной продажной цены заложенного имущества. Претензии по поводу отказов в ее пересмотре следует адресовать не законодателю, а правоприменителю, который игнорирует необходимость соблюдения баланса интересов залогодателя и залогодержателя.

Нужно кардинальное изменение судебной практики по этим спорам. Иначе остается большой повод для взаимных подозрений участников залоговых отношений в реализации заложенного имущества по несправедливой цене.

В конце концов, чем ближе начальная цена продажи к рыночной, тем весь процесс реализации заложенного имущества будет прозрачнее. От этого будет только лучше.


 

Источник: zakon.kz


Подписывайтесь на наш Telegram-канал. Будьте в курсе всех событий!
Мы работаем для Вас!

Комментарии