2018 жылғы Қазақстандағы ипотека: ерекшеліктер мен кеңестер

09:05, 20 наурыз 2018

Еліміздегі ипотеканың бір асқан кемшілігі – оның тым қымбат болуы. Мәселен, 2017 жылдың соңына Қазақстандағы ипотекалық несие нарығында 33 банктің 18-і қызмет етеді. Орташа тиімді мөлшерлеме 17,4 пайызды құрайды. 30 пайызға дейінгі бастапқы салыммен алуға болатын қарызды 12 банк береді.

 Сөйте тұра, мемлекет ипотекалық несиенің қолжетімдігін қамтамасыз ету мақсатында жұмыс істейді. «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасы аясында жеңілдікті ипотеканы 4 банк береді: ЦентрКредит, АТФБанк, Сбербанк және ВТБ Банкі. Несие алушыға арналған қаражаттандырылған несмиенің ақырғы мөлшерлемесі 10 пайызды құрайды, мөлшерлеменің қалған бөлігін Қазақстандық ипотекалық компания өтейді. Алайда мұндай қарыз тек жаңа баспана сатып алуға беріледі.

Ипотека алар алдында өз мүмкіндіктеріңізді бағалап алыңыз

Басыңызға ипотека жүгін артпас бұрын, сомасы мен мерзімін анықтап алған жөн. Ипотека ұзақ уақытқа берілетін болғандықтан, борышкер өз табысының белгілі бір мөлшерін ай сайын банкке төлеп тұруға дайын болу керек. Мұндай қадамның қажеттігін түйсініп, отбасы бюджетін алдағы жылдарға есептеп қою маңызды.   

 Мысалы, егер отбасыңызбен бастапқы 30 пайыздық салыммен, мөлшерлемесі 15,1%, 20 млн теңге тұратын пәтерді 15 жылға ипотекаға сатып алсаңыз, айына 197 мың теңге төлеп тұруға тура келеді. Банкке берілген жалпы сома 35 442 000 теңгедей болады.

Ипотека бойынша ай сайынғы төлем отбасының жалпы табысының 35 пайызынан артпауы тиіс деп саналады, яғни 197 мың төлей отырып, сіздер 563 мың теңгедей жалақы алуларыңыз керек.

 Банк менеджері міндетті түрде келесідей факторларды ескеретін болады:

Несие алушының жасы (көбіне 21 жастан қарыз төлеп бітетін уақытқа, яғни зейнет жасына жетуіне дейін);

клиенттің ай сайынғы табысы;

жұмыс орны және қызметі, лауазымы;

қазіргі жұмыс орнындағы өтілі;

қосалқы қарыз алушылардың табыс деңгейі.

Осы параметрлерге ең жоғары сома да, қарыз мерзімі де тәуелді.  Идеал борышкер — тұрақты жоғары жалақысы бар қызметкер. Ал бизнесмендер тәуекелі жоғары клиенттерге жатады. 

Ипотеканың ливкидті (өтімді) объектісін табыңыз

Менеджерлер кепіл объектілеріне белгілі бір талаптар қояды. Апаттық және ескі баспана, саман және қаңқасы қамыс үйлерді ипотекаға ала алмайсыз.

 Ипотекалық несиені жылжымайтын мүліктің кез келген түріне рәсімдеуге болады:

Бастапқы баспана;

Қайталама нарықтағы пәтер;

Жеке үй;

Коттедж немесе саяжай.

Ипотекаға қабырғасының материалына орай қызмет мерзімі нормаға сәйкес тас, кірпіш, ірі панельді, ірі блок қабырғалары бар, сондай-ақ жеңілдетіп қаланған қабырғалы баспана және ағаш қабырғалы ғимараттар, діңгек ағаш, шпал, қожблок және қож құйылған ғимараттар қабылданады.

Объектінің ликвидті болуына назар аударыңыз: егер ипотека бойынша төлемдер тым әсіре көп болса, бұл жылжымайтын мүлікті оңай сатып жібере алатындай болу керек. Баспана таңдарда білікті риелторға жүгінген жөн.

Пәтердің құжаттарына ерекше назар аудару қажет

– Құжаттары түгел болуы тиіс: барлық құқық белгілеуші құжаттар, қайта жоспарлау заңдастырылған, жалпы аумағына балкондар мен лоджиялар қосқан жағдайда жаңа техникалық паспорт, – дейді «Орталық жылжымайтын мүлік агенттігі» риелторы Татьяна Свиденко. – Назар аударыңыз, көше картасы паспортта көрсетілсе, кейінірек атауы өзгертілсе, банк мекенжай өзгертілгені туралы куәлік талап етеді.

Ипотекалық несие беретін банкты таңдауда мұқият болыңыз

– Менің клиенттерімнің 70 пайызы – ипотекалық несие рәсімдеушілер, – дейді Татьяна Свянько. Көбіне «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі», «ЦентрКредит Банкі», «Сбербанк», «Халық банкі» сияқты мекемелерге таңдау түседі. Тұтынушылар үшін банк таңдауда: жалақы алатын банк, депозит ашқан немесе шарттары ыңғайлы секілді факторлар рөл ойнайды.

Төмендегілерге назар аударыңыз:

алдын-ала төлем сомасы;
несиенің ең жоғары сомасы;
комиссия мөлшері – комиссиясыз тіркеу мүмкіндігін де қарастырыңыз;
келісімшартты орындау кезінде сақтандыру санын көрсету;
мерзімінен бұрын өтеу шарттары;
кешіктірудің ең ұзақ уақыты, содан кейін банктің айыппұлдар мен санкциялар енгізуі;
күтпеген жағдайлар туындаған жағдайда мерзімін ұзарту мүмкіндігі;
егер сізде растайтын мүмкіндік болмаса, кірісті растамай несие рәсімдеудің шарттары.

Ипотекалық келісімшартты бірінші бетінен соңына дейін мұқият оқып шығыңыз

«Үлкен және кіші әріптермен жазылғанның бәрін оқу керек» деп заңгерлер бекер талап етпейді. Наразылықтың көбісі келісімшартты дұрыс оқымағаннан, маңызды мәліметтерге назар аудармағаннан туындайды.

Банктің құқығы

Келісімде – банк бір жақты тәртіпте қарыз алушының қатысуынсыз шарттың, пайыздық мөлшерлемелерін, толықтырулар мен түзетулердің шарттарын өзгертуге құқықығы бар деген пункт болмауы тиіс.

Ипотеканы беру кезіндегі комиссия

Барлық комиссиялар шарт бойынша анық жазылуы керек. Әдетте, комиссия несие сомасының пайызы ретінде көрсетіледі.

Сыйақы мөлшерлемесі

Бүкіл мерзім бойы белгіленген бағаны я болмаса құбылмалысын таңдауға болады. Белгіленген мөлшерлемеде оның көлемі келісімшарт бойынша белгіленеді және бұдан әрі өзгертпеу керек. Болашақта өзгерістер болуы мүмкін, бірақ олар рәсімдеуші тараптың қосымша келісімімен белгіленуі тиіс.

Сыйақының құбылмалы мөлшерлемесі келісімшартында оны өзгерту мерзімдері, жиілігі және тәртібі сияқты нюанстарды көрсетуі керек. Мысалы, егер пайыздық көрсеткіш шетел валютасының айырбас бағамына байланысты болса, онда бұл құжатта көрсетілуі керек. Тараптар да өзгерістер туралы келісуі керек.

Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі Басқармасы 2017 жылғы 30 маусымда «Құбылмалы пайыздық мөлшерлеменің шарттарын есептеу ережелерін бекіту туралы» қаулы қабылдады, соған сәйкес келісімшарт кезеңінде банк жылына екі реттен артық және құнды соңғы белгілеген күннен бастап алты айдан аспайтын мерзімде өзгермелі пайыздық мөлшерлемені қайта қарай алады.

Төлем кестесі

Тұтынушы ай сайын толық айлық мөлшерде несие өтеуге тиіс. Бұл сомаға қарыздың белгілі бір бөлігі және пайыздық мөлшерлеме кіреді. Келісім-шартқа қол қоймас бұрын, осы пунктке міндетті түрде назар аударыңыз. Бұл төлем кестесі жеке құжат ретінде беріліп және уәкілетті тұлғалар қол қойып, мөрімен расталғаны маңызды.

Ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтеу

Егер сізде несиені мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі туса, сіз солай істеуге құқылысыз, келісімшартта ол да көрсетілуі тиіс. Кейбір банктерде мерзімінен бұрын өтегеніңіз үшін айыппұл белгіленеді. Бірақ, әдетте, мораторий шамамен 6 айға созылады.

Келісім-шарттың талаптарын бұзғаны үшін айыппұлдар

Қарыз алушы мерзімінен кеш төлеген жағдайда өсім қосылады. Осы тұста банк мерзімді өткізгені үшін пайыздық ставканы көтеру құқығын өзіне қалдыруы мүмкін екендігін ескеріңіз. Сіз осы пунктті елемей өтуіңіз мүмкін, содан кейін «банк бір күн кешіктіргенге не үшін ақша талап етіп отыр» деп таң қаласыз.

Сақтандыру

Сақтандырудың және сақтандырудың талаптарын ипотекалық шартта көрсету керек. Егер бірлескен қарыз алушылар болса, олардың әрқайсысымен несиені өтеуге қатысуына қарай жеке сақтандыру қажет болуы мүмкін.

Келісім-шартты және форс-мажор жағдайын тоқтату

Банктің ипотекалық шартты тоқтату және несие сомасын толық өтеу талаптары туралы келісімшарттың осындай тармағына ерекше назар аударыңыз. Әдетте, бұл клиент төлем шарттарын үнемі бұзған жағдайда орын алады. Бұл жағдайда банкке төленген қарыз бен пайыз күйіп, тұрғын үйсіз қалады.

Банк ипотекалық кепілдіктегі тұрғын үйді ала алады ма?

Бұл аспект Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 317-321-баптарында және «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңмен реттеледі. Сонымен бірге, мүлікті соттан тыс сатудың ерекшеліктері кепілдік туралы келісімшартпен реттелуі мүмкін. Егер кепiл берушi қол қойған келiсiмде банктің тұрғын үйдi соттан тыс сатуға құқығы көзделсе, онда келісім бойынша жүзеге асыра алады.

Ипотека бойынша Қазақстандағы банктердің шарттары